Hotel Management Agreement (HMA) ในประเทศไทย ✓

✓ ตรวจทบทวนข้อกฎหมายล่าสุดเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2569 · นำฉบับที่ตรวจแล้วขึ้นเว็บไซต์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2569

โดย Thundthornthep Yamoutai, Ph.D. · Legal Advance Solution Co., Ltd. (LAS) · 4 เมษายน 2569 (2026)
กฎหมายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม สัญญา

1. HMA คืออะไร และโครงสร้างพื้นฐาน Hotel Management Agreement — Overview

Hotel Management Agreement (HMA) คือสัญญาที่เจ้าของโรงแรม (Owner) มอบหมายให้ผู้ประกอบการ (Operator) เข้ามาบริหารจัดการโรงแรมในนามเจ้าของ โดยเจ้าของยังคงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและรับความเสี่ยงทางธุรกิจ ขณะที่ Operator นำแบรนด์, ระบบบริหาร, เครือข่ายการจองและมาตรฐานบริการมาใช้

ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องหลัก

ฝ่าย	บทบาท	ความรับผิดชอบหลัก
Owner (เจ้าของ)	เจ้าของทรัพย์สินและผู้ถือใบอนุญาตโรงแรม	จัดหาทุน, อนุมัติงบ, รับความเสี่ยงธุรกิจ
Operator (ผู้บริหาร)	บริหารจัดการประจำวันในนาม Owner	บุคลากร, มาตรฐานแบรนด์, รายงานการเงิน
Brand (ตรายี่ห้อ)	อาจเป็นองค์กรเดียวกับ Operator หรือแยกกัน	ใบอนุญาตใช้แบรนด์, มาตรฐาน, ระบบจอง

Practice Note — LAS ตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 ผู้ประสงค์จะประกอบธุรกิจโรงแรมต้องได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน ใบอนุญาตจึงออกให้แก่ "ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม" ซึ่งในโครงสร้าง HMA คือ เจ้าของ (Owner) ผู้รับรายได้และความเสี่ยงของกิจการ มิใช่ Operator ที่เข้ามาบริหารแทน — เจ้าของจึงเป็นผู้รับผิดตามกฎหมายแม้ Operator จะบริหารจัดการให้

2. โครงสร้างค่าธรรมเนียมและระยะเวลาสัญญา Fee Structure & Contract Duration

2.1 องค์ประกอบค่าธรรมเนียม (Typical Ranges)

ประเภทค่าธรรมเนียม	ฐานคำนวณ	ช่วงทั่วไป	หมายเหตุ
Base Management Fee	Gross Revenue	2–4%	จ่ายแม้ขาดทุน
Incentive Fee	Gross Operating Profit (GOP)	6–12%	จ่ายเมื่อมีกำไร
Brand / System Fee	Room Revenue	1–3%	ค่าใช้ระบบและแบรนด์
รวมโดยประมาณ	Total Revenue	8–15%	ตัวอย่าง: โรงแรม 200 ห้อง รายได้ 300 ล้านบาท → ค่าธรรมเนียมรวมประมาณ 24–45 ล้านบาท/ปี

2.2 ระยะเวลาสัญญาตามระดับแบรนด์

ระดับแบรนด์	ตัวอย่าง	อายุสัญญาทั่วไป
Luxury	Four Seasons, Aman	25–30 ปี
Upper Upscale	Marriott, Hilton	20–25 ปี
Upscale / Select Service	Courtyard, Novotel	15–20 ปี
Regional Brands	แบรนด์ไทย/เอเชีย	10–15 ปี

ความเสี่ยงสูง — Auto-Renewal: สัญญา HMA หลายฉบับมีข้อต่ออายุอัตโนมัติที่ต้องแจ้งบอกเลิกล่วงหน้า 12–24 เดือน หากพลาดกำหนดแจ้ง สัญญาจะต่อออกไปอีก 5–10 ปีโดยอัตโนมัติ

3. กรอบกฎหมายไทยที่ใช้บังคับ Thai Legal Framework

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 [verified]

ร0049-1B-0001 | OCS / กรมการปกครอง

มาตรา 15: ผู้ใดประสงค์จะประกอบธุรกิจโรงแรมต้องได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน — ใบอนุญาตออกให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งในโครงสร้าง HMA คือเจ้าของ ไม่ใช่ Operator [verified]
การเปลี่ยนตัวผู้จัดการโรงแรมต้องดำเนินการตามหมวด 3 การบริหารจัดการโรงแรม แห่งพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 (มาตรา 30 ถึงมาตรา 39) ซึ่งกำหนดคุณสมบัติ (มาตรา 33) และการแจ้งต่อนายทะเบียน (มาตรา 31)
เจ้าของยังคงรับผิดทางกฎหมายด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบแม้จะมี Operator

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) [verified]

ป0003-1D-0002 | OCS

มาตรา 587 — จ้างทำของ: สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง (ผู้รับจ้าง) ตกลงรับจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งให้แล้วเสร็จแก่บุคคลอีกคนหนึ่ง [verified]
มาตรา 797 — สัญญาตัวแทน: สัญญาซึ่งให้บุคคลหนึ่ง (ตัวแทน) มีอำนาจทำการแทนบุคคลอีกคนหนึ่ง [verified]
ความคลุมเครือสำคัญ: HMA อาจถูกตีความเป็นสัญญาจ้างทำของ (มาตรา 587) หรือสัญญาตัวแทน (มาตรา 797) ขึ้นอยู่กับเนื้อหาสัญญา — ผลทางกฎหมายต่างกัน โดยเฉพาะสิทธิเลิกสัญญาและความรับผิด
Operator มักอ้างสถานะ "Independent Contractor" เพื่อหลีกเลี่ยงการเลิกสัญญาง่าย

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 [verified]

ก0102-1B-0001 | กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

Operator ต่างชาติ (นิติบุคคลที่คนต่างด้าวถือหุ้นตั้งแต่กึ่งหนึ่งขึ้นไป ตามนิยาม "คนต่างด้าว" มาตรา 4) ประกอบธุรกิจบริการบริหารโรงแรมซึ่งอยู่ในบัญชีสามท้ายพระราชบัญญัติ จึงต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (มาตรา 17) หรือดำเนินการผ่านบริษัทไทย (ผู้ถือหุ้นไทย ≥ 51%)
ทางเลือกที่ใช้บ่อย: BOI Promotion, Treaty of Amity (สำหรับ Operator อเมริกัน), หรือตั้งบริษัทลูกในไทย
ต้องตรวจสอบโครงสร้างทางกฎหมายของ Operator ก่อนลงนาม HMA

3.4 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax — WHT)

กรณี	อัตรา WHT	ผลกระทบ
ไม่มีสนธิสัญญาภาษี	15% (ประมวลรัษฎากร มาตรา 70 — จ่ายเงินได้ตามมาตรา 40 (2) ให้บริษัทต่างประเทศที่มิได้ประกอบกิจการในไทย)	ค่าธรรมเนียมจริงสูงขึ้นหากสัญญาให้เจ้าของ "gross up"
มีสนธิสัญญาภาษี (แล้วแต่ประเทศ)	0–5%	ต้องระบุในสัญญาว่าใครรับภาระ WHT
เจ้าของต้อง gross up	เพิ่ม 15–17%	ต้นทุนจริงสูงกว่าที่ระบุในสัญญา

ต้องระบุในสัญญา HMA ให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดรับภาระ WHT ก่อนลงนาม

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 [verified]

อ0011-1B-0001 | กรมที่ดิน

ใช้บังคับกับโครงการ Branded Residences: มาตรา 19 ทวิ — คนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น

พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 (PDPA) [verified]

ค0136-1B-0001 | สคส.

การเก็บข้อมูลแขก/ผู้พักอาศัยต้องมีฐานทางกฎหมายตาม มาตรา 24 (ความยินยอม หรือข้อยกเว้น เช่น ความจำเป็นเพื่อปฏิบัติตามสัญญา) ผู้ควบคุมข้อมูลต้องจัดมาตรการรักษาความมั่นคงปลอดภัยและแจ้งเหตุละเมิดต่อสำนักงานภายใน 72 ชั่วโมง ตาม มาตรา 37 (1) และ (4) และหาก Operator ทำหน้าที่เป็นผู้ประมวลผลข้อมูลส่วนบุคคล เจ้าของในฐานะผู้ควบคุมข้อมูลต้องจัดให้มีข้อตกลงการประมวลผลข้อมูลระหว่างกันตาม มาตรา 40 วรรคสาม — สำคัญเป็นพิเศษสำหรับโครงการ Branded Residences ที่มีฐานข้อมูลผู้พักอาศัย

4. HMA เทียบกับ Franchise และ Lease HMA, Franchise and Lease

ปัจจัย	HMA	Franchise	Lease
ใครบริหาร?	Operator (ตัวแทน/ผู้รับจ้าง)	เจ้าของ (ดำเนินการเอง)	ผู้เช่า (ดำเนินการเอง)
ความเสี่ยงของเจ้าของ	สูง (รับความเสี่ยงทางธุรกิจทั้งหมด)	สูง	ต่ำ (ผู้เช่ารับความเสี่ยง)
การควบคุมของเจ้าของ	จำกัด (Operator มีอำนาจบริหาร)	สูง	น้อยมาก
โครงสร้างค่าตอบแทน	Base + Incentive + Brand Fee (8–15% Revenue)	5–8% Revenue	ค่าเช่าคงที่ (ไม่ขึ้นกับ % Revenue)
Upside Potential	สูง	สูง	จำกัด
ความเชี่ยวชาญที่ต้องการ	ต่ำ (Operator จัดการให้)	สูง (เจ้าของต้องรู้ธุรกิจ)	น้อยมาก
อายุสัญญา	20–30 ปี	10–20 ปี	3–15 ปี

คำแนะนำ LAS สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ในไทยที่ไม่มีประสบการณ์โรงแรม: HMA เหมาะกว่าในด้านความเชี่ยวชาญ แต่ Franchise เหมาะกว่าหากต้องการควบคุมการดำเนินงาน — ตัดสินใจโดยพิจารณา capacity ของทีมเจ้าของเป็นหลัก

5. ประเด็นเจรจาสำคัญ Critical Negotiation Points

🔴 MUST CHANGE — 5.1 Performance Test (ความสำคัญสูงสุด)

Performance Test คือกลไกหลักที่ให้เจ้าของมีสิทธิเลิกสัญญาเมื่อ Operator ทำผลงานต่ำกว่าเป้าหมาย

ประเภท Test	เกณฑ์แนะนำ	เงื่อนไขเพิ่มเติม
NOI Test	ผลจริง < 80–90% ของ Budgeted NOI ติดต่อกัน 2+ ปี	Competitive Set กำหนดร่วมกัน ไม่ใช่ Operator เลือกฝ่ายเดียว
RevPAR Index	RevPAR ต่ำกว่า Competitive Set Benchmark	กำหนด Competitive Set ไว้ในสัญญาล่วงหน้า
Cure Period	ไม่เกิน 1 ปีต่อครั้ง; จำกัดรวม 2 ครั้ง	Force Majeure carve-out: cap ที่ 1–2 ปี ไม่ใช่ไม่จำกัด

Red Flag: Operator มักเสนอ "Cure by Payment" — ให้ Operator จ่ายเงินชดเชยเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเลิกสัญญา วิธีนี้ทำให้สิทธิบอกเลิกของเจ้าของไร้ผลในทางปฏิบัติ ต้องปฏิเสธข้อนี้

🔴 MUST CHANGE — 5.2 Owner's Approval Rights

เรื่องที่ต้องขออนุมัติ	ระดับที่แนะนำ
Annual Operating & Capital Budget	เจ้าของอนุมัติทุกปี; หากตกลงไม่ได้ให้มีกระบวนการ tiebreaker
General Manager และ Financial Controller	เจ้าของต้องอนุมัติการแต่งตั้งและปลด
Major Contracts (เกินเกณฑ์มูลค่าหรือระยะเวลา)	กำหนด threshold ไว้ในสัญญา (เช่น >X บาท หรือ >X ปี)

🔴 MUST CHANGE — 5.3 Area of Protection (AOP) / Non-Compete

ป้องกัน Operator เปิดโรงแรมแบรนด์คู่แข่งในรัศมีที่กำหนด
แนะนำ: 5 กม. (เมือง), 10 กม. (รีสอร์ท)
ต้องครอบคลุม "competing brands" ทั้ง portfolio ของ Operator ไม่ใช่เฉพาะแบรนด์เดียว
กำหนด liquidated damages หากฝ่าฝืน

🟡 SHOULD CHANGE — 5.4 FF&E Reserve (กองทุนบำรุงรักษา)

ประเด็น	มาตรฐานทั่วไป	สิ่งที่เจ้าของต้องได้
อัตราสะสม	4–6% ของ Gross Revenue ต่อปี	สิทธิตรวจสอบและอนุมัติการใช้จ่าย
ความเป็นเจ้าของกองทุน	อาจคลุมเครือในสัญญา	ต้องระบุชัดว่าเงินสำรองเป็นทรัพย์สินของเจ้าของ
เมื่อเลิกสัญญา	Operator อาจอ้างสิทธิบางส่วน	ยอดคงเหลือทั้งหมดต้องคืนแก่เจ้าของ
แผนการเปลี่ยนทดแทน	ขึ้นอยู่กับ Brand Standards	ตารางการเปลี่ยนทดแทนที่ชัดเจนตาม Brand Standards

🟡 SHOULD CHANGE — 5.5 Termination Rights

ประเภทการบอกเลิก	เงื่อนไข	ข้อพึงระวัง
Performance Termination	ไม่ผ่าน Performance Test ตามข้อ 5.1	ต้องกำหนดกระบวนการ Cure ที่จำกัด
Change of Control Termination	Operator ถูกซื้อกิจการหรือเปลี่ยนเจ้าของ	กำหนดนิยาม "Change of Control" ให้ชัดเจน
Sale Termination	เมื่อเจ้าของขายโรงแรม	อาจมีค่าธรรมเนียมบอกเลิก — ต้องต่อรอง cap
Termination for Convenience	บอกเลิกโดยไม่มีเหตุ	มักมีค่าปรับ — ต้องกำหนดสูตรคำนวณที่เป็นธรรม
Termination for Cause	Operator ทุจริต, ผิดกฎหมาย, หรือผิดสัญญาสาระสำคัญ	บอกเลิกได้ทันที ไม่ต้องรอ Cure Period

Red Flag สูงสุด: สัญญา HMA ที่มีข้อ "ห้ามบอกเลิกสัญญาในทุกกรณี" — ต้องปฏิเสธทันที ไม่มีข้อยกเว้น

🟡 SHOULD CHANGE — 5.6 Audit Rights

ประเด็น	ที่เจ้าของควรได้	ปัญหาที่พบบ่อย
ความถี่รายงานการเงิน	รายเดือน ภายใน 15 วัน	สัญญามักกำหนด 30–45 วัน ซึ่งช้าเกินไป
การตรวจสอบอิสระ	ผู้ตรวจสอบอิสระของเจ้าของ ปีละครั้ง	เจ้าของออกค่าใช้จ่าย แต่ Operator จ่ายหากผลต่างเกิน X%
ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า	ไม่เกิน 5 วันทำการ	Operator อาจขอ 30+ วัน — ลดประสิทธิภาพการตรวจ
การตอบคำถามการเงิน	ภายใน 10 วันทำการ	ต้องระบุบทลงโทษหากไม่ตอบ

Practice Note — Related-Party Transactions ความเสี่ยงสำคัญ: บริษัทในเครือของ Operator ขายสินค้า/บริการให้โรงแรมในราคาสูงกว่าตลาด ทำให้ค่าใช้จ่ายของโรงแรมสูงขึ้น GOP และกำไรที่เหลือแก่เจ้าของลดลง ขณะที่กลุ่ม Operator ได้ประโยชน์จากส่วนต่างราคาผ่านบริษัทในเครือ — ต้องกำหนดให้ต้องเปรียบเทียบราคาตลาด (benchmarking) และขออนุมัติเจ้าของสำหรับสัญญาที่มูลค่าเกินเกณฑ์

🟡 SHOULD CHANGE — 5.7 Insurance Requirements

ประเภทประกัน	ผู้จัดหา	วงเงินขั้นต่ำ
Property All Risk	เจ้าของ	มูลค่าทดแทนเต็มจำนวน
Business Interruption	เจ้าของ	รายได้ 12–24 เดือน
General / Public Liability	Operator (เจ้าของระบุชื่อร่วม)	~USD 10M+ (ตาม Brand กำหนด)
Workers' Compensation	Operator	ตามกฎหมายแรงงานไทย
D&O (Directors & Officers)	เจ้าของ/Operator (แนะนำ)	พิจารณาตามความเสี่ยง

6. กลยุทธ์ป้องกันสิทธิเจ้าของ Owner Protection Strategies

6.1 ป้องกัน Operator Lock-In

เจรจา Performance Test ที่วัดได้จริง มีกำหนดเวลาชัดเจน
ต้องมีสิทธิบอกเลิกเมื่อขายโรงแรม (อาจมีค่าธรรมเนียม แต่ต้องมีสิทธิ)
ปฏิเสธข้อ "ห้ามบอกเลิกสัญญาในทุกกรณี" โดยเด็ดขาด
กำหนด Benchmark Review ทุก 5 ปีตลอดอายุสัญญา

6.2 Performance Termination — ข้อผิดพลาดที่ต้องหลีกเลี่ยง

ห้ามยอมรับ "Operator Cure by Payment" — ทำให้สิทธิบอกเลิกของเจ้าของไร้ผลในทางปฏิบัติ

ห้ามยอมให้ Ramp-up Exemption ยาวเกิน 2–3 ปี

ห้ามยอมรับ Force Majeure นิยามกว้างโดยไม่จำกัดระยะเวลา — cap ที่ 1–2 ปี

6.3 Audit ให้มีประสิทธิภาพจริง

รายงานการเงินรายเดือน (ไม่ใช่รายไตรมาส)
สิทธิตรวจสอบโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้านาน (ไม่เกิน 5 วันทำการ)
กลไก Clawback หาก Operator เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเกิน
ต้องขออนุมัติเจ้าของสำหรับ Related-Party Transactions ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์

6.4 Case Study — ความเสี่ยง Related-Party Transactions

ตัวอย่าง บริษัทในเครือ Operator ขายสินค้า/บริการให้โรงแรมในราคาสูงกว่าตลาด ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายรวมสูงขึ้น GOP และกำไรสุทธิที่ตกแก่เจ้าของลดลง ขณะที่กลุ่ม Operator ได้ประโยชน์จากส่วนต่างราคาผ่านบริษัทในเครือ การป้องกัน: กำหนดให้ต้องเปรียบเทียบราคาตลาด (Benchmark) และขออนุมัติเจ้าของสำหรับสัญญาในเครือทุกรายการที่มีมูลค่าเกิน X บาท

7. Branded Residences — ข้อพิจารณาพิเศษ Branded Residences

Branded Residences คือโครงการที่แบรนด์โรงแรมถูกนำไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย (คอนโด, วิลล่า, Serviced Apartment) ที่ขายให้แก่เจ้าของรายย่อย ซึ่งอาจเข้าร่วม Rental Pool ด้วย

7.1 ชั้นสัญญาที่ซ้อนกัน

ลำดับ	สัญญา	คู่สัญญา	วัตถุประสงค์
1	Branding License Agreement	Developer ↔ Brand	อนุญาตใช้ตรายี่ห้อ
2	Hotel Management Agreement	Developer ↔ Operator	บริหารส่วนโรงแรม
3	Rental Pool Agreement	เจ้าของรายย่อย ↔ Operator	แบ่งรายได้จากการเช่า
4	Residential Services Agreement	ผู้พักอาศัย ↔ Operator	การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก

7.2 กฎหมายเพิ่มเติมที่ใช้บังคับกับ Branded Residences

กฎหมาย	ประเด็นที่เกี่ยวข้อง	สถานะ
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ	คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น	[verified]
พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15	ห้องใน Rental Pool อาจต้องขอใบอนุญาตโรงแรมแยกต่างหาก	[verified]
EIA — พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 48 (แก้ไขเพิ่มเติมถึงฉบับที่ 2 พ.ศ. 2561)	โครงการโรงแรม/อาคารชุดที่เข้าเกณฑ์ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมต้องจัดทำรายงาน EIA	[ต้องยืนยันแหล่งที่มา: ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่ใช้บังคับ]
พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562	ความเป็นส่วนตัวของข้อมูลแขก/ผู้พักอาศัย	[verified]
กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค (ขายผ่อนชำระ)	การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อ	[ต้องยืนยันมาตรา]

7.3 ตัวอย่างโครงสร้างการแบ่งรายได้ (Rental Pool)

Gross Room Revenue:                           100%
หัก: Operator Fee (Base ~3% + Incentive ~8% GOP):  ~10–15%
หัก: Operating Expenses (Staff, Utilities, etc.):   ~40–50%
─────────────────────────────────────────────────────────
Gross Operating Profit (GOP):                ~35–45%
หัก: FF&E Reserve (4–6% of Gross Revenue):       ~5%
─────────────────────────────────────────────────────────
Net Operating Income (NOI):                  ~30–40%

แบ่งให้เจ้าของรายย่อย (70–80% of NOI):       ~21–32% ต่อยูนิต
ส่วนที่เหลือ → Developer/Owner Entity

คำเตือน ผลตอบแทนที่ Developer แสดงต่อผู้ซื้อในขั้นตอนขาย (Sales Projection) เป็นเพียงการประมาณการ ไม่ใช่การรับประกัน ผลตอบแทนจริงขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของโรงแรม

8. คำถามที่พบบ่อย Frequently Asked Questions

Q1: HMA ต่างจาก Lease อย่างไร?

HMA: เจ้าของถือทรัพย์สิน รับความเสี่ยงทางธุรกิจ จ่ายค่าธรรมเนียม และมี upside จากกำไร — Lease: ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าคงที่ รับความเสี่ยงเอง เจ้าของได้รายได้สม่ำเสมอแต่ไม่มี upside

Q2: ใครรับภาระภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) บนค่าธรรมเนียมบริหาร?

ขึ้นอยู่กับที่ระบุไว้ในสัญญา หากเจ้าของต้อง "gross up" ค่าธรรมเนียม ต้นทุนที่แท้จริงจะสูงขึ้น 15–17% จากที่เห็นในสัญญา ต้องตรวจสอบและตกลงให้ชัดเจนก่อนลงนาม HMA

Q3: สามารถบอกเลิก HMA ก่อนครบกำหนดได้ไหม?

ได้ หากสัญญากำหนดสิทธินั้นไว้ เช่น Performance Termination (ไม่ผ่าน Performance Test) หรือ Termination for Convenience (มักมีค่าปรับ) — สัญญาที่ไม่มีสิทธิบอกเลิกในทุกกรณีถือเป็น Red Flag สูงสุด

Q4: Performance Test คืออะไร และสำคัญแค่ไหน?

Performance Test คือเกณฑ์วัดผลงานเทียบ Benchmark (NOI หรือ RevPAR) กับตัวเลขงบประมาณหรือ Competitive Set หากผลงานต่ำกว่าเกณฑ์ติดต่อกัน 2+ ปี เจ้าของมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ถือเป็นกลไกป้องกันสำคัญที่สุดสำหรับเจ้าของใน HMA

Q5: Branded Residences แตกต่างจาก HMA ทั่วไปอย่างไร?

Branded Residences มีชั้นสัญญาเพิ่มเติม (Rental Pool Agreement สำหรับเจ้าของรายย่อย) และต้องปฏิบัติตามกฎหมายเพิ่มเติม เช่น พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ (เพดานร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดสำหรับคนต่างด้าว), ใบอนุญาตโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 สำหรับ Rental Pool Units และ PDPA สำหรับข้อมูลผู้พักอาศัย

9. เอกสารอ้างอิงและข้อมูลเพิ่มเติม References & Related Articles

กฎหมายหลักที่อ้างอิง

พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 — ค้นหาที่ OCS กฤษฎีกา [verified: ร0049-1B-0001]
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587 (จ้างทำของ) และมาตรา 797 (ตัวแทน) [verified: ป0003-1D-0002]
พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 [verified: ก0102-1B-0001]
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ (เพดานการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว) [verified: อ0011-1B-0001]
พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 มาตรา 24 มาตรา 37 และมาตรา 40 [verified: ค0136-1B-0001]
ประมวลรัษฎากร มาตรา 70 (ภาษีหัก ณ ที่จ่ายกรณีจ่ายเงินได้ให้บริษัทต่างประเทศที่มิได้ประกอบกิจการในไทย)

แหล่งข้อมูลอ้างอิงอุตสาหกรรม

Eyster & de Roos (2009) — Negotiation and Administration of Hotel Management Contracts
CBRE Hotels Asia Pacific (2023) — HMA Structure & Southeast Asia Trends
JLL Hotels & Hospitality Group (2024) — Thailand Hotel Market Overview
Deloitte Southeast Asia (2023) — Hotel Management Agreement Legal Trends

บทความที่เกี่ยวข้อง

ข้อสงวนสิทธิ์ / Disclaimer
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ความรู้ทั่วไปและเป็นข้อมูลทางวิชาการเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายสำหรับกรณีเฉพาะ ผู้อ่านควรปรึกษาทนายความที่มีความเชี่ยวชาญด้าน HMA และกฎหมายโรงแรมก่อนดำเนินการเจรจาหรือลงนามในสัญญาจริง ผู้เขียนและ Legal Advance Solution Co., Ltd. ขอสงวนสิทธิ์จากความรับผิดใด ๆ อันเกิดจากการนำข้อมูลนี้ไปใช้โดยไม่ได้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

This article is for academic and informational purposes only and does not constitute legal advice for any specific matter. Readers must consult qualified counsel specializing in HMA and Thai hotel law before negotiating or executing agreements. The author and Legal Advance Solution Co., Ltd. disclaim all liability for damages arising from reliance on this content without professional consultation.

© 2026 Legal Advance Solution Co., Ltd. — All Rights Reserved