ลงทุน EEC ไทย — สิทธิประโยชน์และขั้นตอนฉบับสมบูรณ์ EEC Thailand Investment — Complete Practitioner Guide ✓

✓ ตรวจทบทวนข้อกฎหมายล่าสุดเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2569 · นำฉบับที่ตรวจแล้วขึ้นเว็บไซต์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2569

ผู้เขียน: ธันย์ธรณ์เทพ แย้มอุทัย, Ph.D. — Legal Advance Solution (LAS) เผยแพร่: 4 เมษายน 2569 ปรับปรุง: มิถุนายน 2569 ระดับ: ฉบับนักกฎหมาย / Practitioner Depth

1. EEC คืออะไร — ภาพรวมและที่มา What Is EEC — Overview & Background

เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor / EEC) คือเขตเศรษฐกิจเชิงยุทธศาสตร์ที่ครอบคลุมสามจังหวัดภาคตะวันออกของไทย ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีพื้นที่รวมประมาณ 13,285 ตารางกิโลเมตร (ราว 8.3 ล้านไร่)

Practitioner Insight — หัวใจ EEC

EEC ไม่ใช่แค่ "เขตอุตสาหกรรม" ทั่วไป แต่เป็น ระบบกฎหมายพิเศษ ที่รวมสิทธิประโยชน์ BOI + สิทธิที่ดิน + วีซ่าพิเศษ + One Stop Service ไว้ในเขตเดียว ทำให้นักลงทุนต่างชาติได้รับข้อยกเว้นหลายประการที่ปกติ พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว 2542 และประมวลกฎหมายที่ดินจำกัดไว้

โครงสร้างพื้นฐานและเป้าหมายการลงทุน

ด้าน	รายละเอียด
พื้นที่	ฉะเชิงเทรา + ชลบุรี + ระยอง ≈ 13,285 ตร.กม.
ท่าเรือ	แหลมฉบัง (Laem Chabang) และมาบตาพุด (Map Ta Phut)
สนามบิน	อู่ตะเภา (Utapao Airport)
รางรถไฟ	เชื่อมกรุงเทพมหานคร — ฉะเชิงเทรา — ชลบุรี — ระยอง
เป้าหมายการลงทุน	มากกว่า 1.7 ล้านล้านบาท ภายใน 5 ปี (ภาครัฐ + เอกชน)
วิสัยทัศน์	เปลี่ยนไทยจากการผลิตพึ่งแรงงานราคาถูก สู่เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรมและเทคโนโลยีขั้นสูง

2. พ.ร.บ. EEC 2561 — กรอบกฎหมายและโครงสร้าง EEC Act B.E. 2561 — Legal Framework & Structure

พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2561 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศ) เป็นกฎหมายเฉพาะที่ยกเลิกคำสั่งหัวหน้า คสช. ที่ 2/2560, 28/2560 และ 47/2560 ที่เกี่ยวกับระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก

โครงสร้างการบริหาร

องค์กร	บทบาท	มาตราอ้างอิง (DB verified)
คณะกรรมการนโยบาย (Policy Committee)	นายกรัฐมนตรีเป็นประธาน กำหนดนโยบายสูงสุด อนุมัติแผน ประกาศเขตส่งเสริม กำหนดอุตสาหกรรมเป้าหมายและสิทธิประโยชน์	มาตรา ๑๐ และมาตรา ๑๑
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ. / EECO)	นิติบุคคลของรัฐ ไม่ใช่ส่วนราชการ เป็นฝ่ายปฏิบัติ ออกใบอนุญาต One Stop Service	มาตรา ๑๔ และมาตรา ๑๕
เลขาธิการ สกพอ.	บริหารสำนักงาน สัญญาจ้าง วาระ 4 ปี ไม่เกิน 2 วาระ	มาตรา ๑๖ มาตรา ๑๗ และมาตรา ๑๘

เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ (Special Economic Promotion Zones)

คณะกรรมการนโยบายมีอำนาจกำหนดพื้นที่ใดในเขต EEC เป็น เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อผลักดันอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยก่อนกำหนดต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้และประเมินผลกระทบต่อประชาชน (มาตรา ๓๙ และมาตรา ๔๐)

เขต	ชื่อเต็ม	เน้น
EECi	เขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก	วิจัยและนวัตกรรม
EECd	เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล	ดิจิทัลและซอฟต์แวร์
EECa	เขตส่งเสริมเมืองการบินภาคตะวันออก (Eastern Airport City)	การบินและโลจิสติกส์
EECmd	เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษด้านการแพทย์ครบวงจร (Medical Hub)	การแพทย์ครบวงจร

หมายเหตุนักกฎหมาย (Law Practice Note)

อุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษตามมาตรา ๓๙ วรรคสอง ของ พ.ร.บ. EEC ที่ต้องรวมไว้อย่างน้อย ได้แก่: (๑) ยานยนต์สมัยใหม่ (๒) อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ (๓) การท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและเชิงสุขภาพ (๔) เกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ (๕) การแปรรูปอาหาร (๖) หุ่นยนต์ (๗) การบินและโลจิสติกส์ (๘) เชื้อเพลิงและเคมีชีวภาพ (๙) ดิจิทัล (๑๐) การแพทย์และสุขภาพครบวงจร

3. สิทธิประโยชน์ใน EEC EEC Investment Incentive Package

ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษอาจได้รับสิทธิประโยชน์ตามที่คณะกรรมการนโยบายกำหนด ดังนี้ (พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ๒๕๖๑ มาตรา ๔๘)

3.1 สิทธิในที่ดิน — 99 ปี (มาตรา ๔๙ และมาตรา ๕๒)

มาตรา ๔๙: "ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน" พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา ๔๙

มาตรา ๕๒: "ห้ามมิให้ทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกินห้าสิบปี... การต่อสัญญาเช่าอาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้" พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา ๕๒

ประเภทสิทธิ	รายละเอียด	เงื่อนไขสำคัญ
ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน	นิติบุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ภายใน EEC โดยไม่ต้องรับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน	ต้องเป็นกิจการที่ได้รับอนุญาต; หากไม่เริ่มประกอบกิจการภายใน 3 ปี หรือเลิกประกอบกิจการ ต้องจำหน่ายที่ดินภายใน 1 ปีนับแต่วันที่สำนักงานแจ้ง (มาตรา ๕๐)
ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด	นิติบุคคลต่างด้าวถือห้องชุดได้โดยไม่ถูกจำกัดสิทธิตาม พ.ร.บ. อาคารชุด	ตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการนโยบายกำหนดโดยความเห็นชอบ ครม.
เช่าที่ดิน / อสังหาริมทรัพย์	ระยะเริ่มต้นสูงสุด 50 ปี + ต่อสัญญาได้ไม่เกิน 49 ปี = รวมสูงสุด 99 ปี	ยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 540 (จำกัด 30 ปี) และพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาตรา 5

ข้อควรระวัง (Risk Note)

สิทธิเช่า 99 ปีนี้ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ — ต่างด้าวยังไม่ได้ "เป็นเจ้าของ" ที่ดิน และต้องจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดินเพื่อให้มีผลบังคับต่อบุคคลภายนอก

3.2 สิทธิประโยชน์ทางภาษี (มาตรา ๕๖)

ประเภทสิทธิ	First S-Curve	New S-Curve (EEC)	หมายเหตุ
ยกเว้น CIT	ไม่เกิน 8 ปีตามเพดานของกฎหมาย (พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน มาตรา 31) — ระยะเวลาที่ให้จริง 3–8 ปีตามกลุ่มกิจการที่ประกาศ กกท. กำหนด	ไม่เกิน 8 ปีตามเพดานของกฎหมาย (มาตรา 31 — ที่ให้จริง 3–8 ปีตามกลุ่มกิจการ) และไม่เกิน 13 ปีสำหรับกิจการเทคโนโลยีและนวัตกรรมขั้นสูง / R&D กลุ่ม A1+ (มาตรา 31/1)	ระยะเวลายกเว้นเป็นไปตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน (หรือกฎหมายว่าด้วยการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศสำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย) ไม่ว่าตั้งอยู่ที่ใด — การตั้งใน EEC ไม่ได้ขยายระยะเวลา "ยกเว้น" โดยอัตโนมัติ (มาตรา ๕๖)
ลด CIT 50%	ตามหลักเกณฑ์ merit-based ของ BOI	ลดหย่อน CIT ร้อยละ 50 เพิ่มเติมตามมาตรการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ EEC (ประกาศ กกท. ที่ 5/2567) ตามเงื่อนไขที่ประกาศกำหนด	สิทธิเพิ่มเติมของ EEC อยู่ในรูป "ลดหย่อน" ไม่ใช่ "ยกเว้น"; ระยะเวลารวมขึ้นกับกลุ่มกิจการและมาตรการที่ใช้บังคับ
อากรขาเข้าเครื่องจักร	ยกเว้น	ยกเว้น	สิทธิมาตรฐาน BOI
อากรขาเข้าวัตถุดิบ	ยกเว้น (กรณีส่งออก)	ยกเว้น (กรณีส่งออก)	เฉพาะการผลิตเพื่อส่งออก
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ต่างชาติ)	อัตราคงที่ 17% สำหรับผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญ และนักวิจัยที่ทำงานในอุตสาหกรรมเป้าหมายในพื้นที่ EEC (พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 641) พ.ศ. 2560)		ต่ำกว่าอัตราก้าวหน้าปกติ (สูงสุด 35%) — เป็นสิทธิตามกฎหมายภาษี ไม่ได้ผูกกับการถือ SMART Visa

Law Practice Note — มาตรา ๕๖

สิทธิยกเว้น/ลดหย่อนภาษีตามมาตรา ๕๖ ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการนโยบาย และ ต้องไม่เกินที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน หรือ พ.ร.บ. เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน (พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ๒๕๖๑ มาตรา ๕๖ วรรคหนึ่ง)

3.3 SMART Visa — 4 ปี (ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ประกอบสิทธิตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ๒๕๖๑ มาตรา ๕๑ มาตรา ๕๔ และมาตรา ๕๕)

ประเภท	กลุ่มเป้าหมาย	เงื่อนไขขั้นต่ำ	สิทธิหลัก
SMART T (Talent)	ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีและนักวิจัย	รายได้ ≥ 100,000 บาท/เดือน	วีซ่า 4 ปี ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงานแยก รายงานประจำปี
SMART I (Investor)	นักลงทุนอุตสาหกรรม S-Curve	ลงทุน ≥ 20 ล้านบาท	วีซ่า 4 ปี + ครอบครัว
SMART E (Executive)	ผู้บริหารระดับสูง	รายได้ ≥ 200,000 บาท/เดือน	วีซ่า 4 ปี ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงานแยก
SMART S (Startup)	ผู้ก่อตั้ง Startup ที่ได้รับการรับรอง	ผ่านการรับรองจากหน่วยงานที่กำหนด	วีซ่า 4 ปี + รายงานประจำปี

ฐานกฎหมาย: SMART Visa เป็นมาตรการตามประกาศกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ (ออกตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองตามมติคณะรัฐมนตรี) ส่วนพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ๒๕๖๑ ให้สิทธิแก่ผู้ประกอบกิจการและบุคลากรในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพิ่มเติม ได้แก่ มาตรา ๕๑ (บุคคลผู้มีความรู้ความสามารถพิเศษ + ลดหย่อนภาษีและสิทธิเข้าเมือง) มาตรา ๕๔ (สิทธินำคนต่างด้าวเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักร) และมาตรา ๕๕ (สิทธิทำงานโดยไม่ต้องขอใบอนุญาตทำงานแยก) — เงื่อนไขและตัวเลขขั้นต่ำของ SMART Visa เป็นไปตามประกาศที่ใช้บังคับในแต่ละช่วงเวลา ควรตรวจสอบก่อนให้คำปรึกษา

3.4 One Stop Service และโครงสร้างพื้นฐาน (มาตรา ๔๓)

เลขาธิการ สกพอ. มีอำนาจอนุมัติ อนุญาต ออกใบอนุญาต แทนหน่วยงานรัฐตามกฎหมายต่อไปนี้ในพื้นที่ EEC ได้ในที่เดียว (มาตรา ๔๓):

กฎหมายว่าด้วยการขุดดินและถมดิน
กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร
กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนเครื่องจักร
กฎหมายว่าด้วยการสาธารณสุข
กฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (เฉพาะต่ออายุวีซ่า)
กฎหมายว่าด้วยทะเบียนพาณิชย์
กฎหมายว่าด้วยโรงงาน
กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

3.5 สิทธิทางการเงิน (มาตรา ๕๘)

สิทธิ	รายละเอียด
ยกเว้น/ลดหย่อนกฎหมายควบคุมแลกเปลี่ยนเงิน	ตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการนโยบายกำหนดร่วมกับธนาคารแห่งประเทศไทย
ชำระค่าสินค้า/บริการด้วยเงินตราต่างประเทศ	ระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมด้วยกัน
สิทธิเขตปลอดอากร / คลังสินค้าทัณฑ์บน	คณะกรรมการนโยบายอาจกำหนดให้ได้รับประโยชน์เช่นเดียวกัน (มาตรา ๕๖ วรรคสอง)

4. กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย 12 S-Curve 12 Target S-Curve Industries

อุตสาหกรรมเป้าหมายถูกจำแนกเป็น 2 กลุ่มตามระดับเทคโนโลยีและนโยบายการยกระดับ:

First S-Curve — อุตสาหกรรมที่มีอยู่แล้ว (ยกระดับ)

รหัส	อุตสาหกรรม	English	BOI CIT ปกติ
S1	ยานยนต์สมัยใหม่	Next-Gen Automotive	8 ปี (A1)
S2	อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ	Smart Electronics	8 ปี (A1)
S3	การท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและเชิงสุขภาพ	Medical & Wellness Tourism	ตามประเภทกิจการ
S4	เกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ	Agri & Biotech	8 ปี (A1)
S5	อาหารแปรรูป	Food for the Future	ตามประเภทกิจการ

New S-Curve — อุตสาหกรรมแห่งอนาคต

รหัส	อุตสาหกรรม	English	CIT (ตามกลุ่มกิจการ BOI)
N1	หุ่นยนต์และระบบอัตโนมัติ	Robotics & Automation	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)
N2	การบินและโลจิสติกส์	Aviation & Logistics	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)
N3	เชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ	Biofuel & Biochemical	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)
N4	ดิจิทัล	Digital	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)
N5	การแพทย์ครบวงจร	Medical Hub	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)
N6	การป้องกันประเทศ	Defense Industry	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)
N7	การศึกษาและพัฒนาทรัพยากรมนุษย์	Education & HRD	ตามประเภทกิจการ (A1–A4; สูงสุด 13 ปีเฉพาะประเภทที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+)

หมายเหตุการลงทุน (Investment Note)

การจัดกลุ่ม A1+ / A1 / A2 / A3 / A4 / B เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ 9/2565 โดยพิจารณาจาก "ประเภทกิจการ" ไม่ใช่จากการเป็น New S-Curve หรือการตั้งอยู่ใน EEC เฉพาะประเภทกิจการที่จัดอยู่ในกลุ่ม A1+ (อุตสาหกรรมต้นน้ำที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูงและมีการถ่ายทอดเทคโนโลยี) จึงได้รับยกเว้น CIT 10–13 ปี ตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน มาตรา 31/1 ส่วนการตั้งใน EEC ให้สิทธิลดหย่อน CIT ร้อยละ 50 เพิ่มเติมตามมาตรการ EEC ของ BOI ส่วนต่างนี้มีนัยสำคัญต่อ NPV ของโครงการขนาดใหญ่ ควรตรวจสอบบัญชีประเภทกิจการฉบับล่าสุดจาก BOI ก่อนวางโครงสร้าง

5. ขั้นตอนการลงทุนใน EEC (6 ขั้นตอน) EEC Investment Process — Step by Step

ขั้น	งาน	รายละเอียดสำคัญ	ระยะเวลา
1	Feasibility Study	ประเมินความเป็นไปได้ ตรวจว่ากิจการอยู่ใน S-Curve ที่เป้าหมาย คัดเลือก Industrial Estate ตรวจสัดส่วนการถือหุ้นต่างชาติ	ตามโครงการ
2	BOI Application	ยื่น Project Proposal + Business Plan + รายการเครื่องจักร + แผนการจ้างงาน; BOI ตัดสิน 40 วันทำการ (โครงการขนาดเล็ก Fast-Track 10 วัน)	40 วันทำการ
3	SMART Visa (ถ้าต้องการ)	ยื่น Online ผ่านแพลตฟอร์ม Thailand SMART Visa; แนบหนังสือรับรองจาก BOI / สกพอ. / หน่วยงานที่กำหนด	30 วัน
4	จดทะเบียนบริษัทและใบอนุญาต	จดทะเบียนกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ใบอนุญาตโรงงาน (ถ้ามี) ผ่าน EEC One Stop Service	ตาม OSS
5	เช่า/ซื้อที่ดิน	เจรจาและทำสัญญาเช่าใน Industrial Estate ภายใน EEC สูงสุด 99 ปีตาม พ.ร.บ. EEC จดทะเบียนกับกรมที่ดิน	ตามเจรจา
6	ก่อสร้างและเริ่มดำเนินการ	แจ้ง BOI และ สกพอ. เมื่อเริ่มก่อสร้าง ปฏิบัติตามเงื่อนไขบัตรส่งเสริม ส่งรายงานความคืบหน้าตามกำหนด	ต่อเนื่อง

Practitioner Tip — One Stop Service

EEC One Stop Service ตามมาตรา ๔๓ ช่วยลดเวลาการขอใบอนุญาตหลายฉบับในที่เดียว แต่นักลงทุนควรตรวจสอบว่าใบอนุญาตเฉพาะด้าน (เช่น การบิน ความปลอดภัย สิ่งแวดล้อม) บางประเภทยังต้องผ่านขั้นตอนของหน่วยงานเฉพาะอยู่

6. BOI กับ EEC — การเปรียบเทียบเชิงปฏิบัติ BOI versus EEC — Comparative Analysis

นักลงทุนต่างชาติมักตั้งคำถามว่าควรเลือก BOI ทั่วประเทศ หรือลงทุนภายใน EEC ตารางต่อไปนี้เปรียบเทียบประเด็นสำคัญจากแหล่งที่มาเดียวกัน:

เกณฑ์เปรียบเทียบ	BOI (ทั่วประเทศ)	EEC (รวม BOI + EEC Act)
ครอบคลุมพื้นที่	ทั่วประเทศ	เฉพาะฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง
CIT สูงสุด	8 ปี (ประเภท A1, มาตรา 31) / สูงสุด 13 ปี (ประเภท A1+, มาตรา 31/1) ทั่วประเทศ	เท่ากับ BOI + ลดหย่อน CIT 50% เพิ่มเติมตามมาตรการ EEC ของ BOI (ประกาศ กกท. ที่ 5/2567) ภายใต้เพดานตามมาตรา ๕๖
สิทธิที่ดินต่างชาติ	จำกัดตาม FBA และประมวลกฎหมายที่ดิน	ถือกรรมสิทธิ์ / เช่า 99 ปี ตาม EEC Act มาตรา ๔๙ และมาตรา ๕๒
ใบอนุญาตทำงาน / วีซ่า	Non-B + Work Permit มาตรฐาน รายงาน 90 วัน	SMART Visa 4 ปี ไม่ต้องใบอนุญาตแยก รายงานประจำปี
กระบวนการขออนุญาต	One Stop Service บางส่วน	One Stop Service ครบวงจรผ่าน สกพอ. (มาตรา ๔๓)
โครงสร้างพื้นฐาน	ขึ้นกับที่ตั้ง	ท่าเรือ สนามบิน รางรถไฟ นิคมอุตสาหกรรมครบ
เขตส่งเสริมพิเศษ	ไม่มี	EECi, EECd, EECa, EECmd
สิทธิทางการเงิน	มาตรฐาน	ยกเว้น/ผ่อนผัน FX control + เงินตราต่างประเทศระหว่างกัน (มาตรา ๕๘)

Strategic Note

กิจการอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ดำเนินงานใน EEC ได้รับสิทธิลดหย่อน CIT ร้อยละ 50 เพิ่มเติมจากสิทธิ BOI ปกติ (ตามมาตรการ EEC ของ BOI) รวมถึงสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในเขตส่งเสริม (มาตรา ๔๙) และสิทธิเช่าที่ดิน 50 ปี + ต่อได้ไม่เกิน 49 ปี (มาตรา ๕๒) ที่ไม่มีใน BOI ทั่วไป ทำให้ EEC เหมาะสมกว่าสำหรับโครงการที่ต้องการความมั่นคงระยะยาวและคุ้มครองการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

7. ข้อควรระวังและความเสี่ยงสำคัญ Key Risks & Cautions

ประเด็นความเสี่ยง	รายละเอียด	ระดับ	แนวทางบริหาร
ความเสี่ยงนโยบายและกฎระเบียบ	สิทธิประโยชน์ขึ้นกับนโยบายรัฐบาล บัตรส่งเสริมมีเงื่อนไขที่ต้องรักษาอย่างเคร่งครัด (โควตาพนักงานไทย จำนวนเงินลงทุน สัดส่วนวัตถุดิบในประเทศ)	สูง	ตรวจสอบเงื่อนไขบัตรส่งเสริมก่อนยื่นขอ ติดตามการเปลี่ยนแปลงกฎหมายต่อเนื่อง
สิทธิที่ดิน ≠ กรรมสิทธิ์	สิทธิเช่า 99 ปีไม่ได้มอบกรรมสิทธิ์ในที่ดิน; ต้องจดทะเบียนเช่าเพื่อมีผลบังคับต่อบุคคลภายนอก	กลาง	จดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดิน กำหนดเงื่อนไขต่ออายุให้ชัดเจน
ราคาที่ดินและค่าเช่าสูง	พื้นที่ EEC มีอุปสงค์สูงทำให้ต้นทุนที่ดินและนิคมสูงกว่าพื้นที่อื่น	กลาง	เปรียบเทียบหลายนิคมก่อนตัดสินใจ; คำนวณ NPV รวมต้นทุนที่ดิน
FBA — การถือหุ้นต่างชาติเกิน 49%	นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการถือหุ้นเกิน 49% ยังต้องขอ Foreign Business License แม้อยู่ใน EEC	สูง	ตรวจโครงสร้างการถือหุ้นก่อนลงทุน พิจารณาขอ BOI FBA exemption ควบคู่
การไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขบัตร	การฝ่าฝืนเงื่อนไขส่งเสริมอาจถูกเพิกถอนสิทธิ; กิจการที่ไม่เริ่มประกอบกิจการภายใน 3 ปี หรือเลิกประกอบกิจการ ต้องจำหน่ายที่ดินภายใน 1 ปีนับแต่วันที่สำนักงานแจ้ง (มาตรา ๕๐)	สูง	ระบบการรายงานและติดตาม; Legal Compliance Program

ข้อควรระวังสำคัญ — FBA

นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการถือหุ้นเกิน 49% ในกิจการที่อยู่ในบัญชี FBA ยังคงต้องขอ Foreign Business License แม้จะตั้งอยู่ใน EEC ก็ตาม — EEC Act ไม่ได้ยกเว้น พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 โดยอัตโนมัติ ควรขอคำปรึกษาจากที่ปรึกษากฎหมายก่อนวางโครงสร้างการลงทุน

8. กฎหมายที่เกี่ยวข้องและการยืนยันมาตรา Applicable Laws & Verified Section References

พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561

Eastern Economic Corridor Act B.E. 2561 —

มาตราสำคัญ: มาตรา ๑๐ และมาตรา ๑๑ คณะกรรมการนโยบาย มาตรา ๑๔ และมาตรา ๑๕ สกพอ. มาตรา ๓๙ เขตส่งเสริม + อุตสาหกรรมเป้าหมาย มาตรา ๔๐ การกำหนดเขตส่งเสริม มาตรา ๔๓ One Stop Service มาตรา ๔๘ สิทธิประโยชน์ มาตรา ๔๙ กรรมสิทธิ์ที่ดินต่างชาติ มาตรา ๕๐ การขายที่ดินกรณีหยุดกิจการ มาตรา ๕๑ บุคคลผู้มีความรู้พิเศษ มาตรา ๕๒ เช่า 50+49 ปี มาตรา ๕๔ และมาตรา ๕๕ สิทธิเข้าเมือง/ทำงาน มาตรา ๕๖ ยกเว้น/ลดหย่อนภาษี มาตรา ๕๗ ยกเว้นศุลกากร มาตรา ๕๘ สิทธิทางการเงิน มาตรา ๕๙ สิทธิพิเศษอื่น

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

Foreign Business Act B.E. 2542 — ข้อจำกัดการถือหุ้นต่างชาติ

ยังบังคับใช้ใน EEC สำหรับการถือหุ้นเกิน 49% ในธุรกิจบัญชีแนบท้าย — มาตรา 8 บัญชีหนึ่ง/สอง/สาม มาตรา 12 กิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) หรือได้รับอนุญาตตามกฎหมาย กนอ. ซึ่งเป็นธุรกิจตามบัญชีสองหรือสาม แจ้งขอหนังสือรับรองจากอธิบดีแทนการขอใบอนุญาต มาตรา 17 ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ — พ.ร.บ. EEC ไม่มีบทยกเว้น FBA เป็นการทั่วไป ควรตรวจสอบประกาศ กพอ. ที่เกี่ยวข้องเป็นรายกรณี

พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 และที่แก้ไขเพิ่มเติม

Investment Promotion Act B.E. 2520 — กรอบ BOI incentives ที่ EEC ใช้ร่วม

EEC Act มาตรา ๕๖ อ้างถึง "กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน" เป็นเพดานสูงสุดของสิทธิ — มาตราที่เกี่ยวข้อง: มาตรา 31 ยกเว้น CIT ไม่เกิน 8 ปี (ที่ให้จริง 3–8 ปีตามกลุ่มกิจการ) มาตรา 31/1 ยกเว้น CIT ไม่เกิน 13 ปี (เทคโนโลยีขั้นสูง/R&D) มาตรา 28 ยกเว้นอากรเครื่องจักร มาตรา 36 ยกเว้นอากรวัตถุดิบเพื่อส่งออก มาตรา 34 ยกเว้นภาษีเงินปันผล

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

Civil and Commercial Code — มาตรา 540 (สัญญาเช่า 30 ปี) ถูกยกเว้นใน EEC

EEC Act มาตรา ๕๒ บัญญัติชัดว่า "มิให้นำ มาตรา ๕๔๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์" มาใช้บังคับกับการเช่าในเขตส่งเสริม

9. FAQ นักกฎหมายและนักลงทุน Frequently Asked Questions

Q1: EEC คืออะไรและครอบคลุมพื้นที่ใดบ้าง?

EEC คือเขตเศรษฐกิจพิเศษตาม พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ครอบคลุม 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง รวมพื้นที่ประมาณ 13,285 ตร.กม. มุ่งเน้น 12 อุตสาหกรรม S-Curve เพื่อยกระดับเศรษฐกิจไทยด้วยเทคโนโลยีขั้นสูง

Q2: นักลงทุนต่างชาติถือที่ดินใน EEC ได้อย่างไร?

พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา 49 ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาต โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน ส่วนมาตรา 52 ให้การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษทำสัญญาได้ไม่เกินห้าสิบปี และต่อสัญญาได้ไม่เกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปี โดยไม่นำกำหนดสามสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 มาใช้บังคับ

Q3: สิทธิประโยชน์ภาษีของ EEC คืออะไร?

ประกอบด้วย: (1) ยกเว้น CIT ไม่เกิน 8 ปีตามเพดานของ พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน มาตรา 31 (ที่ให้จริง 3–8 ปีตามกลุ่มกิจการที่ประกาศ กกท. กำหนด) และไม่เกิน 13 ปีตามมาตรา 31/1 สำหรับกิจการกลุ่ม A1+ (2) ลดหย่อน CIT 50% เพิ่มเติมตามมาตรการ EEC ของ BOI (ประกาศ กกท. ที่ 5/2567) (3) ยกเว้นอากรขาเข้าเครื่องจักรและวัตถุดิบเพื่อส่งออก (4) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอัตราคงที่ 17% สำหรับผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญ และนักวิจัยในอุตสาหกรรมเป้าหมายใน EEC ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่ 641) พ.ศ. 2560 ทั้งนี้ สิทธิประโยชน์ทางภาษีใน EEC ต้องไม่เกินที่กำหนดในกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายว่าด้วยการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศสำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย ตาม EEC Act มาตรา ๕๖

Q4: SMART Visa คืออะไรและมีเงื่อนไขอย่างไร?

SMART Visa คือวีซ่าพิเศษ 4 ปีสำหรับนักลงทุน ผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยี และนักวิจัยที่ทำงานใน S-Curve industries มี 4 ประเภท ได้แก่ T (Talent — รายได้ ≥ 100K/เดือน), I (Investor — ลงทุน ≥ 20M บาท), E (Executive — รายได้ ≥ 200K/เดือน), S (Startup) ผู้ถือ SMART Visa ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงานแยก รายงานประจำปี (ไม่ใช่ 90 วัน) และครอบครัวได้รับวีซ่าพร้อมกัน ทั้งนี้ SMART Visa ตั้งขึ้นตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ออกตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง ส่วนพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ๒๕๖๑ มาตรา ๕๑ มาตรา ๕๔ และมาตรา ๕๕ เป็นฐานของสิทธิด้านภาษี การเข้าเมือง และการทำงานของบุคลากรในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ — เงื่อนไขและตัวเลขขั้นต่ำเป็นไปตามประกาศที่ใช้บังคับในแต่ละช่วงเวลา

Q5: BOI กับ EEC ต่างกันอย่างไร และควรเลือกอะไร?

BOI ให้สิทธิทั่วประเทศ; EEC คือเขต 3 จังหวัดที่ได้รับทั้ง BOI ปกติ + สิทธิ EEC Act เพิ่มเติม ความแตกต่างสำคัญ: EEC ให้สิทธิลดหย่อน CIT 50% เพิ่มเติมจากสิทธิ BOI ปกติ (ระยะเวลา "ยกเว้น" CIT ยังเป็นไปตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน มาตรา 31 / มาตรา 31/1 เหมือนกันทั่วประเทศ) และให้สิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในเขตส่งเสริม (มาตรา ๔๙) และเช่าที่ดิน 50 ปี + ต่อได้ไม่เกิน 49 ปี (มาตรา ๕๒) ซึ่ง BOI ทั่วไปไม่มี สำหรับกิจการอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ต้องการความมั่นคงระยะยาวด้านที่ดินและ Tax optimization — EEC เหมาะสมกว่า

Q6: ต่างชาติถือหุ้นเกิน 49% ใน EEC ได้เลยหรือไม่?

ไม่ได้โดยอัตโนมัติ — EEC Act ไม่ได้ยกเว้น พ.ร.บ. ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการถือหุ้นเกิน 49% ในธุรกิจที่อยู่ในบัญชีแนบท้าย FBA ยังต้องขอ Foreign Business License แม้จะตั้งใน EEC ก็ตาม อย่างไรก็ดี กิจการที่ได้รับบัตรส่งเสริม BOI (หรือได้รับอนุญาตตามกฎหมาย กนอ.) ซึ่งเป็นธุรกิจตามบัญชีสองหรือบัญชีสาม สามารถแจ้งขอ "หนังสือรับรอง" จากอธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้าแทนการขอใบอนุญาตได้ตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 12

เอกสารอ้างอิง References

พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 — ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 135 ตอนที่ 34 ก วันที่ 14 พฤษภาคม 2561
พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 — กฎหมายข้อจำกัดการถือหุ้นต่างชาติ
พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 และที่แก้ไขเพิ่มเติม — กรอบ BOI incentives
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 — ถูกยกเว้นใน EEC ตาม EEC Act มาตรา ๕๒
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ. / EECO): www.eeco.or.th
สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI): www.boi.go.th
สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (OCS) — ตัวบทกฎหมาย: www.ocs.go.th

บทความที่เกี่ยวข้อง Related Articles

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ (Disclaimer)

เนื้อหาจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางวิชาการและให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือการลงทุนสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่งโดยเฉพาะ สิทธิประโยชน์การลงทุนที่กล่าวถึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามนโยบายของรัฐบาล ผู้อ่านควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายและผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนที่มีคุณสมบัติก่อนดำเนินการใด ๆ ผู้เขียนและ Legal Advance Solution Co., Ltd. ไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากการพึ่งพาข้อมูลในบทความนี้โดยไม่มีการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

Content serves educational and general information purposes exclusively. It does not constitute legal or investment advice for any specific matter. Investment incentives described herein remain subject to change pursuant to government policy. Readers should consult qualified legal counsel and investment advisors before acting on any information contained herein. The author and Legal Advance Solution Co., Ltd. disclaim all liability for any loss or damage arising from reliance on contents without professional consultation.