Table of Contents / สารบัญ
1. บทนำ — ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้จริงหรือ? Can Foreigners Really Buy Condos in Thailand?
คำตอบที่ตรงไปตรงมาคือ "ได้" ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้โดยถูกต้องตามกฎหมาย ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกฎหมายหลักที่กำกับดูแลการถือครองห้องชุดในประเทศไทย
ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ทั้งจากเอเชียตะวันออก ยุโรป อเมริกา และออสเตรเลีย เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงแข่งขันได้เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค ประกอบกับคุณภาพชีวิตและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่
อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติมีข้อจำกัดที่ชัดเจนซึ่งต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ก่อนตัดสินใจ สิทธิในการถือครองจำกัดเฉพาะ "ห้องชุด" (Condominium Unit) เท่านั้น ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านเดี่ยวได้โดยตรงตามกฎหมายทั่วไป และแม้แต่การถือคอนโดก็มีเงื่อนไข 49% Foreign Quota ที่ต้องปฏิบัติตาม
สิทธิของชาวต่างชาติในการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยมีรากฐานจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ซึ่งอนุญาตให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด
2. กฎหมายที่เกี่ยวข้อง Relevant Laws — Condominium Act & Land Code
การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในไทยอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายหลายฉบับ ดังนี้:
2.1 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (Condominium Act)
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม เป็นกฎหมายหลักที่กำหนดสิทธิของชาวต่างชาติในการถือครองห้องชุด โดยมาตรา 19 กำหนดว่าคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ เมื่อเข้าเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งดังต่อไปนี้:
- นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระราคาห้องชุด
- นำเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในประเทศไทยมาชำระ
- นำเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกราชอาณาจักรมาชำระ
- นำเงินจากการขายหลักทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาชำระ
2.2 ประมวลกฎหมายที่ดิน (Land Code)
ประมวลกฎหมายที่ดินเป็นกฎหมายที่ห้ามชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย ยกเว้นกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะ ซึ่งหมายความว่าชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ที่รวมที่ดินได้โดยตรง
2.3 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (FBA)
FBA มีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการซื้อผ่านบริษัทไทย เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางประเภทอยู่ในบัญชีสาม ของ FBA ที่ต่างชาติห้ามประกอบหรือต้องได้รับใบอนุญาต
2.4 พระราชบัญญัติควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน (Exchange Control)
การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติต้องผ่านกระบวนการโอนเงินที่ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน ซึ่งกำกับดูแลโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) และธนาคารที่รับโอนเงินตราต่างประเทศต้องออก FET Form (Thor.Tor.3) เป็นหลักฐาน
3. เงื่อนไข 49% Foreign Quota The 49% Foreign Ownership Quota
กฎ 49% หรือ Foreign Quota เป็นเงื่อนไขที่สำคัญที่สุดที่ชาวต่างชาติต้องเข้าใจก่อนซื้อคอนโดในไทย
3.1 วิธีคำนวณ Foreign Quota
Foreign Quota คำนวณจาก พื้นที่รวม ของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ไม่ใช่จำนวนห้อง ตัวอย่างเช่น อาคารชุดที่มีพื้นที่ห้องชุดรวม 10,000 ตร.ม. สามารถขายให้ต่างชาติได้รวมกันไม่เกิน 4,900 ตร.ม. หากพื้นที่ 49% เต็มแล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อห้องชุดในอาคารนั้นเพิ่มได้อีก จนกว่าจะมีผู้ถือครองต่างชาติคนใดขายห้องชุดออกไป
3.2 วิธีตรวจสอบ Foreign Quota
ก่อนตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อต่างชาติควรตรวจสอบว่าอาคารชุดที่สนใจยังมี Foreign Quota เหลืออยู่หรือไม่ โดยสามารถ:
- ขอเอกสารรับรอง Foreign Quota จากนิติบุคคลอาคารชุด (Office of Juristic Person)
- ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่อาคารชุดตั้งอยู่
- สอบถามโดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการ (Developer) สำหรับอาคารชุดใหม่
ห้องชุดที่อยู่ใน "Thai Quota" (51% ที่ต้องถือโดยคนไทย) ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ ไม่ว่าจะสร้างโครงสร้างนิติบุคคลอย่างไรก็ตาม หากพบว่า Quota เต็มแล้ว ทางเลือกทางกฎหมายที่มีคือการเช่าระยะยาว (Long-Term Lease) ไม่ใช่การใช้ Nominee
4. ขั้นตอนการซื้อ (FET, โอนเงิน, จดทะเบียน) Purchase Process — FET, Fund Transfer & Registration
ขั้นตอนการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติในประเทศไทยมีลำดับที่ชัดเจน ดังนี้:
ตรวจสอบโครงการและ Quota
ตรวจสอบ Foreign Quota ที่เหลือ สถานะจดทะเบียนอาคารชุด กรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้พัฒนา และหนังสือรับรองนิติบุคคลอาคารชุด
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย กำหนดราคา เงื่อนไขการจ่ายเงิน กำหนดวันโอน และข้อกำหนดต่างๆ ควรให้ทนายความตรวจสัญญาก่อนเซ็น
โอนเงินจากต่างประเทศ (FET)
โอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารในไทยจากต่างประเทศ จำนวนไม่น้อยกว่าราคาซื้อ ธนาคารจะออก FET Form (Thor.Tor.3) ซึ่งจำเป็นสำหรับการโอน
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
นำ FET Form ไปยื่น ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมเอกสารทุกฉบับ ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม และรับโฉนดห้องชุด (อ.ช.2) ในชื่อตัวเอง
4.1 เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียม
- FET Form (Thor.Tor.3): หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา จำนวนเทียบเท่าราคาซื้อขาย
- สำเนาหนังสือเดินทาง: พร้อมวีซ่าหน้าปัจจุบัน
- หนังสือรับรอง Foreign Quota: จากนิติบุคคลอาคารชุด ณ วันโอน
- สัญญาจะซื้อจะขาย: ฉบับลงนามสมบูรณ์
- โฉนดห้องชุด (อ.ช.2): ฉบับปัจจุบัน (ผู้ขายต้องนำมา)
- หนังสือรับรองบริษัท + อำนาจกรรมการ: หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล
4.2 ความสำคัญของ FET Form
FET Form (Foreign Exchange Transaction Form) หรือที่รู้จักในชื่อ "ทอ.ต.3" หรือ "Thor.Tor.3" คือหลักฐานจากธนาคารที่รับรองว่ามีการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยจริง โดยสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบ FET Form ก่อนอนุมัติการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติ หาก FET ไม่ครบจำนวน หรือไม่มี FET เลย จะไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติได้
เงินที่นำมาซื้อคอนโดต้องโอนมาจากต่างประเทศโดยตรง ไม่ใช่เงินบาทที่ซื้อแลกแล้วในไทย ดังนั้นหากผู้ซื้อมีเงินบาทในไทยอยู่แล้ว ต้องโอนออกไปก่อนแล้วโอนกลับเข้ามาใหม่ หรือใช้เงินจากบัญชีเงินตราต่างประเทศ (Foreign Currency Account — FCA) ในไทยเพื่อรับ FET ได้
5. ภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอน Taxes & Transfer Costs
ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในประเทศไทยประกอบด้วยหลายรายการ ซึ่งโดยทั่วไปมีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าจะแบ่งกันอย่างไร ดังนี้:
| รายการ | อัตรา | คำนวณจาก | ผู้รับผิดชอบ (ทั่วไป) |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน (Transfer Fee) | 2% | ราคาประเมินกรมที่ดิน | แบ่งกันฝ่ายละ 1% (เจรจาได้) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% | ราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่สูง) | ผู้ขาย (ถ้าถือครอง <5 ปีหรือ <1 ปี ทะเบียนบ้าน) |
| อากรแสตมป์ (Stamp Duty) | 0.5% | ราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่สูง) | ผู้ขาย (ใช้แทน SBT ถ้าได้รับยกเว้น) |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (WHT) | ตามสูตรกรมสรรพากร | ราคาประเมิน / ระยะเวลาถือครอง | ผู้ขาย (หัก ณ ที่โอน) |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (ถ้ากู้) | 1% | วงเงินจำนอง | ผู้ซื้อ |
อัตราภาษีอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามนโยบายรัฐบาล ควรยืนยันอัตราปัจจุบันกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรก่อนทำธุรกรรม [ต้องยืนยันอัตราปัจจุบัน] สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ค่าธรรมเนียมโอน 2% มักเป็นรายการที่ตกลงแบ่งกับผู้ขาย ส่วน WHT เป็นความรับผิดชอบของผู้ขายทั้งหมด
5.1 ค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรเตรียม
- ค่าธรรมเนียมทนายความ: 15,000–50,000 บาท ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินและความซับซ้อน
- ค่าตรวจสอบทรัพย์สิน (Due Diligence): สำหรับตรวจสอบสถานะกรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน
- ค่าบริการธนาคาร (Wire Transfer Fee): ค่าธรรมเนียมโอนเงินระหว่างประเทศ
- ค่าประกันภัยอาคาร: บางโครงการกำหนดให้ทำประกันภัยอาคาร
- ค่ากองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund): จ่ายครั้งเดียวเมื่อโอน ตามอัตราที่โครงการกำหนด
6. สิ่งที่ต่างชาติซื้อไม่ได้ What Foreigners Cannot Own — Land & Houses
ความเข้าใจเรื่องข้อจำกัดของกฎหมายมีความสำคัญเท่ากับการรู้ว่าทำได้ เพื่อหลีกเลี่ยงการตัดสินใจที่ผิดพลาดและความเสี่ยงทางกฎหมาย
6.1 ที่ดิน (Land)
ชาวต่างชาติโดยหลักการ ไม่สามารถ ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินในโครงการจัดสรร เนื่องจากประมวลกฎหมายที่ดินห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ยกเว้นกรณีพิเศษที่กฎหมายกำหนดไว้
6.2 บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม
สิ่งปลูกสร้างที่สร้างบนที่ดินซึ่งชาวต่างชาติไม่มีกรรมสิทธิ์ ย่อมไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติได้เช่นกัน เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างถือเป็น "ส่วนควบ" ของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 [ต้องยืนยันมาตรา]
6.3 ทางเลือกทางกฎหมายที่มีอยู่
| ทางเลือก | คำอธิบาย | ระดับสิทธิ |
|---|---|---|
| เช่าระยะยาว (Long-Term Lease) | เช่าที่ดิน/บ้านสูงสุด 30 ปี + ต่อได้อีก 30 ปี | ครอบครองชั่วคราว |
| BOI Promoted Company | บริษัทที่ได้รับ BOI อาจได้รับอนุญาตถือที่ดิน | กรรมสิทธิ์ (เงื่อนไข BOI) |
| LTR Visa (Long-Term Resident) | ผู้ถือ LTR Visa อาจได้รับสิทธิถือครองที่ดิน ≤1 ไร่ [ต้องยืนยันเงื่อนไขปัจจุบัน] | กรรมสิทธิ์จำกัด |
| Treaty of Amity (US Nationals) | สำหรับพลเมืองสหรัฐฯ ในบางกรณีธุรกิจ | ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข |
7. ข้อควรระวัง Anti-Nominee Anti-Nominee Warning
การใช้ Nominee เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ถือครองโดยตรงเป็นหนึ่งในปัญหาทางกฎหมายที่ร้ายแรงที่สุดที่นักลงทุนต่างชาติในไทยเผชิญ
7.1 รูปแบบ Nominee ที่พบบ่อย
- บริษัทไทย Nominee: ชาวต่างชาติตั้งบริษัทไทยโดยใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นข้างมาก (เกิน 51%) แต่ชาวต่างชาติควบคุมบริษัทจริงๆ ผ่านหุ้นบุริมสิทธิ์ หุ้นกู้ หรือสัญญาต่างๆ
- ชาวไทย Nominee: ชาวไทยถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แทนชาวต่างชาติ โดยมีข้อตกลงเป็นการลับ
- การซื้อผ่านคู่สมรสไทย: หากชาวต่างชาติแต่งงานกับคนไทย ทรัพย์สินที่คู่สมรสไทยซื้อด้วยเงินสมรส อาจถือเป็นสินสมรส แต่ต้องระวังปัญหาเมื่อหย่าร้าง
กรมที่ดินและ DBD มีอำนาจตรวจสอบโครงสร้างการถือครองที่ดินที่น่าสงสัย หากพบว่ามีการใช้ Nominee อาจถูกเพิกถอนกรรมสิทธิ์ ดำเนินคดีอาญาทั้งผู้ซื้อ (ต่างชาติ) และ Nominee (คนไทย) ผู้ลงทุนอาจสูญเงินลงทุนทั้งหมดได้โดยไม่มีทางเรียกร้องคืนอย่างถูกกฎหมาย
7.2 แนวทางการลงทุนที่ถูกกฎหมาย
- ซื้อห้องชุด (คอนโด) ใน Foreign Quota: ทางเลือกที่ง่ายและปลอดภัยที่สุด ได้กรรมสิทธิ์โดยตรงในชื่อตัวเอง
- เช่าระยะยาวพร้อมจดทะเบียน: สำหรับบ้านเดี่ยวหรือที่ดิน สามารถเช่าระยะยาว 30 ปี + ต่อ 30 ปี โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ขอ BOI Promotion: สำหรับนักลงทุนที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อธุรกิจ
- ปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญ: ก่อนทำธุรกรรมใดๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในไทย
8. FAQ & บทสรุป Frequently Asked Questions & Conclusion
ได้ ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 โดยต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุด และต้องนำเงินมาจากต่างประเทศ (มี FET Form)
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ต่างชาติทั้งหมดในอาคารชุดใดๆ รวมกันถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องถือโดยคนไทย
FET Form คือหลักฐานจากธนาคารที่รับรองว่าชาวต่างชาตินำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทย จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ต่างชาติ ไม่มี FET ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
รายการหลักคือ (1) ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% (3) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (WHT) ตามสูตรกรมสรรพากร [ต้องยืนยันอัตราปัจจุบัน] โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมโอนแบ่งกัน ส่วน SBT/WHT เป็นภาระของผู้ขาย
โดยหลักการไม่ได้ เนื่องจากบ้านเดี่ยวสร้างบนที่ดิน และชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ยกเว้นกรณีพิเศษ เช่น BOI Promotion หรือ LTR Visa ทางเลือกที่ถูกกฎหมายคือการเช่าระยะยาวและจดทะเบียน หรือซื้อคอนโดซึ่งไม่มีที่ดินรวมอยู่
บทสรุป
การซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติเป็นไปได้และถูกกฎหมาย ภายใต้กรอบที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ หัวใจสำคัญคือเงื่อนไข 49% Foreign Quota และการนำเงินมาจากต่างประเทศ (FET) ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ขาดไม่ได้
สิ่งที่ต้องหลีกเลี่ยงอย่างเด็ดขาดคือการใช้ Nominee ในรูปแบบใดก็ตาม ซึ่งมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงมาก และอาจนำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สินทั้งหมดโดยไม่มีทางเยียวยา ชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยควรเลือกทางเลือกที่ถูกกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดใน Foreign Quota การเช่าระยะยาว หรือการลงทุนผ่าน BOI และควรปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนทำธุรกรรมทุกครั้ง
เอกสารอ้างอิง / References
- พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม (Condominium Act, B.E. 2522 (1979) and amendments)
- ประมวลกฎหมายที่ดิน (Land Code)
- พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (Foreign Business Act, B.E. 2542)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 (Civil and Commercial Code, Section 144)
- กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย — www.dol.go.th
- ธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand) — www.bot.or.th
- สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) — www.boi.go.th
บทความที่เกี่ยวข้อง (Related Articles)
Disclaimer / ข้อจำกัดความรับผิด
ภาษาไทย: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางวิชาการและให้ความรู้ทั่วไปเท่านั้น มิใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะเรื่องสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่ง กฎหมายและนโยบายที่เกี่ยวข้องอาจมีการเปลี่ยนแปลง ผู้อ่านควรตรวจสอบข้อมูลกับหน่วยงานราชการและปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรม ผู้เขียนและ Legal Advance Solution Co., Ltd. ไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการนำเนื้อหาในบทความนี้ไปใช้โดยไม่ได้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
English: This article is prepared solely for academic and general informational purposes and does not constitute legal advice for any specific matter. Laws and policies may change. Readers should verify information with government authorities and consult qualified legal counsel before any transaction. The author and Legal Advance Solution Co., Ltd. disclaim all liability for any loss or damage arising from reliance on the contents herein without professional consultation.
© 2026 Thundthornthep Yamoutai, Ph.D. — Legal Advance Solution Co., Ltd. (LAS) — All Rights Reserved.