พิมพ์เขียวและแม่แบบสัญญาจดจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเป็นหลักประกันหนี้ธุรกิจ (Commercial Land and Building Mortgage Agreement Template)
โครงสร้างวงเงินจำนองสูงสุด (Maximum Secured Amount ตาม ป.พ.พ. มาตรา 708 ประกอบมาตรา 707 และมาตรา 681), ขอบเขตครอบคลุมสิ่งปลูกสร้างในอนาคต, และกระบวนการบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ✓

ภูมิทัศน์กฎหมายจำนองและการปฏิรูปตาม ป.พ.พ. แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 20)

พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 20) พ.ศ. 2557 แก้ไขและเพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับการค้ำประกันและจำนอง เพื่อคุ้มครองผู้จำนอง โดยเฉพาะผู้จำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอก เช่น มาตรา 727/1 ซึ่งให้ผู้จำนองที่จำนองทรัพย์สินของตนเพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นจะต้องชำระไม่ต้องรับผิดเกินราคาทรัพย์สินที่จำนองในเวลาที่บังคับจำนองหรือเอาทรัพย์จำนองหลุด และมาตรา 729/1 ซึ่งให้ผู้จำนอง ไม่ว่าจะเป็นลูกหนี้เองหรือบุคคลภายนอก มีสิทธิแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้รับจำนองขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีต่อศาล ส่วนการระบุจำนวนเงินจำนองเป็นจำนวนแน่ตรงตัวหรือจำนวนขั้นสูงสุดเป็นข้อกำหนดของมาตรา 708 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการร่างสัญญาจดจำนองที่ต้องมีความเฉพาะเจาะจง

ผลกระทบเชิงธุรกิจ Business Consequences

• ความเสี่ยงต่อความครบถ้วนของสัญญาจำนอง: หากไม่ระบุจำนวนเงินจำนองเป็นเงินบาทตามมาตรา 708 หรือไม่ระบุรายการตามมาตรา 681 ซึ่งนำมาใช้แก่การจำนองโดยมาตรา 707 สำหรับหนี้ OD ในอนาคต สัญญาจำนองย่อมไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของตัวบท ส่วนผลของการไม่ระบุ ตัวบทมิได้บัญญัติไว้โดยตรง ผู้ร่างจึงไม่ควรปล่อยให้สัญญาขาดรายการนี้
• หากไม่ระบุในสัญญา จำนองที่ดินไม่ครอบไปถึงโรงงานที่ปลูกสร้างภายหลังวันจำนอง: สำหรับโรงงานที่สร้างภายหลัง แม้ขายรวมกับที่ดินได้ตามมาตรา 719 แต่ใช้บุริมสิทธิได้เพียงแก่ราคาที่ดิน ดังนั้นหากสัญญาไม่ได้ระบุขอบเขตครอบคลุมสิ่งปลูกสร้างในอนาคต ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุดในเชิงธุรกิจอย่าง "อาคารโรงงาน" อาจมิได้เป็นหลักประกันที่ผู้รับจำนองใช้บุริมสิทธิได้เต็มมูลค่า
• การติดล็อกการประเมินราคา: การไม่ระบุเงื่อนไขการประเมินราคาใหม่ในสัญญาต่อท้าย อาจทำให้มูลค่าหลักประกันไม่สะท้อนความเป็นจริงเมื่อเวลาผ่านไป

กรอบกฎหมายและ Claim Ledger Legal Framework

เจาะลึกมาตรา 708 ประกอบมาตรา 707 และมาตรา 681: สูตรการกำหนดวงเงินจำนองสูงสุด Cap Amount

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 708 กำหนดให้สัญญาจำนองทุกฉบับต้องมีจำนวนเงินระบุไว้เป็นเงินบาท เป็นจำนวนแน่ตรงตัวหรือจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจำนองตราไว้เป็นประกัน และหากเป็นการจำนองเพื่อประกันหนี้ในอนาคตหรือหนี้มีเงื่อนไข มาตรา 707 ให้นำมาตรา 681 ว่าด้วยค้ำประกันมาใช้โดยอนุโลมตามควร ซึ่งกำหนดให้ระบุวัตถุประสงค์ในการก่อหนี้ ลักษณะของมูลหนี้ จำนวนเงินสูงสุด และระยะเวลาในการก่อหนี้ เว้นแต่เป็นการประกันเพื่อกิจการเนื่องกันไปหลายคราวตามมาตรา 699 จะไม่ระบุระยะเวลาก็ได้ ผู้ร่างจึงต้องกำหนด:

• จำนวนเงินจำนองสูงสุด (Maximum Secured Amount): เป็นตัวเลขที่แน่นอน (เช่น ไม่เกิน 150,000,000 บาท)
• สกุลเงิน: มาตรา 708 กำหนดให้จำนวนเงินจำนองต้องระบุเป็นเงินบาท แม้หนี้ที่จำนองเป็นประกันจะกำหนดเป็นเงินตราต่างประเทศ จำนวนเงินจำนองในสัญญาก็ต้องเป็นเงินบาท ผู้รับจำนองจึงควรกำหนดวงเงินจำนองสูงสุดเป็นเงินบาทให้เพียงพอต่อความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน
• ความสำคัญ: วงเงินจำนองสูงสุดตามมาตรา 708 ระบุจำนวนเงินขั้นสูงสุดที่ทรัพย์จำนองประกัน ส่วนดอกเบี้ย ค่าสินไหมทดแทนในการไม่ชำระหนี้ และค่าฤชาธรรมเนียมในการบังคับจำนองเป็นอุปกรณ์ตามมาตรา 715 โดยดอกเบี้ยค้างชำระบังคับได้ไม่เกินห้าปีตามมาตรา 745 ส่วนอุปกรณ์เหล่านี้จะอยู่ภายในหรือเกินวงเงินที่ระบุหรือไม่ ตัวบทที่ตรวจแล้วมิได้ยืนยันไว้ ผู้ร่างจึงควรกำหนดไว้ในสัญญาให้ชัดเจน

ขอบเขตสิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักร และส่วนควบ Fixtures & Appurtenances

• สิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิม (มาตรา 718): จำนองที่ดินครอบคลุมถึงสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่แล้วในวันที่จดจำนอง
• สิ่งปลูกสร้างในอนาคต (มาตรา 719): การจำนองที่ดิน "ไม่" ครอบคลุมถึงโรงเรือนที่ปลูกสร้างภายหลังวันจำนอง เว้นแต่ จะมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ให้การจำนองนี้ครอบคลุมถึงบรรดาสิ่งปลูกสร้างที่ผู้จำนองจะได้ปลูกสร้างหรือมีขึ้นบนที่ดินนี้ในภายหน้าด้วย"
• เครื่องจักร: ต้องพิจารณาว่าเป็นส่วนควบ (Fixture) ตามมาตรา 144 หรือไม่ ซึ่งหมายถึงส่วนที่โดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป หากมิใช่ส่วนควบ การจำนองเครื่องจักรในฐานะสังหาริมทรัพย์ทำได้ตามมาตรา 703 เฉพาะสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายบัญญัติให้จดทะเบียนเฉพาะการและได้จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย ซึ่งต้องตรวจกฎหมายจดทะเบียนเครื่องจักร [ต้องยืนยันมาตรา]

ขั้นตอนการบังคับจำนองตามกฎหมาย: หนังสือเตือน 60 วันกับการเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นสิทธิ

1. หนังสือบอกกล่าว (Notice of Foreclosure): ตามมาตรา 728 เมื่อลูกหนี้ผิดนัด ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว ในกรณีผู้จำนองเป็นบุคคลภายนอก ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งลูกหนี้ ส่วนการบังคับจำนองเอาแก่ผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนอง ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหกสิบวันตามมาตรา 735
2. การฟ้องศาลเพื่อยึดทรัพย์: เพื่อนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาด (Public Auction)
3. การเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นสิทธิ (Strict Foreclosure): ในการบังคับจำนองตามมาตรา 728 หากไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินเดียวกัน ผู้รับจำนองอาจฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดแทนการขายทอดตลาดตามมาตรา 729 โดยต้องมีเงื่อนไขว่า (1) ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี และ (2) ผู้รับจำนองแสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินน้อยกว่าจำนวนเงินอันค้างชำระ การเอาทรัพย์จำนองหลุดจึงเกิดจากการฟ้องคดีตามเงื่อนไขของตัวบท มิใช่จากข้อสัญญา

การบังคับจำนองที่ผู้รับจำนองเป็นฝ่ายเริ่มต้องฟ้องคดีต่อศาล ไม่ว่าเพื่อให้ยึดและขายทอดตลาดทรัพย์สินตามมาตรา 728 หรือเพื่อเรียกเอาทรัพย์จำนองหลุดตามมาตรา 729 ทางที่ไม่ต้องฟ้องคดีมีตามมาตรา 729/1 ซึ่งเป็นสิทธิของผู้จำนอง กล่าวคือ เมื่อหนี้ถึงกำหนดชำระแล้ว หากไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินเดียวกัน ผู้จำนองมีสิทธิแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้รับจำนองให้ดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีต่อศาล และผู้รับจำนองต้องขายทอดตลาดภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้ง หากไม่ดำเนินการภายในกำหนด ผู้จำนองพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ย ค่าสินไหมทดแทน และค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังวันที่พ้นกำหนดเวลาดังกล่าว ส่วนการบังคับหลักประกันตามพระราชบัญญัติหลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2558 มาตรา 36 มิใช่การบังคับจำนองตาม ป.พ.พ. และอยู่นอกขอบเขตของบทความนี้

LAS Practice Note: ข้อความสัญญาแม่แบบสำคัญ Model Clauses

Clause: Future Assets Inclusion (ขอบเขตทรัพย์สินในอนาคต)

"การจำนองนี้ให้ครอบคลุมถึงบรรดาโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ส่วนควบ และอุปกรณ์ประกอบต่าง ๆ ที่ได้ปลูกสร้างขึ้นหรือจะมีขึ้นในอนาคตบนที่ดินตามสัญญานี้..." (English: This mortgage shall encompass all buildings, constructions, fixtures, and appurtenances currently existing or to be constructed/situated on the Land in the future...)

Clause: Maximum Secured Amount (วงเงินจำนองสูงสุด)

"คู่สัญญาตกลงให้ทรัพย์สินตามสัญญานี้ เป็นหลักประกันหนี้ในวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกินจำนวน [ระบุจำนวนเงิน] บาท ([ระบุตัวอักษร]) เพื่อประกันการชำระหนี้เงินกู้ และ/หรือหนี้อื่นใดที่จะเกิดขึ้นในภายหน้า..."

ข้อควรระวังในการร่างข้อสัญญา (มาตรา 711): ห้ามใส่ข้อสัญญาล่วงหน้าให้ทรัพย์จำนองตกเป็นของผู้รับจำนองหรือให้จัดการทรัพย์สินนอกกระบวนการบังคับจำนอง เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่สมบูรณ์ตามมาตรา 711 การเอาทรัพย์จำนองหลุดทำได้เฉพาะตามมาตรา 729 ซึ่งต้องฟ้องคดีต่อศาล

ข้อต่อสู้ของฝ่ายผู้จำนองกับฝ่ายผู้รับจำนอง Devil's Advocate

• ฝ่ายผู้จำนอง: มักโต้แย้งเรื่อง "ความไม่สมบูรณ์ของสัญญา" หากระบุจำนวนเงินไม่ชัดเจนตามมาตรา 708 หรือไม่ระบุรายการตามมาตรา 681 ซึ่งนำมาใช้แก่การจำนองโดยมาตรา 707 หรือโต้แย้งขั้นตอนการส่ง Notice ว่าไม่ครบ 60 วัน
• ฝ่ายผู้รับจำนอง: ต้องรักษาหลักฐานการจดทะเบียนสัญญาต่อท้าย (Memorandum of Mortgage) [ต้องยืนยันแหล่งที่มา] และหลักฐานการส่งหนังสือตอบรับทางไปรษณีย์ เพื่อพิสูจน์การทำตามขั้นตอนมาตรา 728

ตัวอย่างสถานการณ์จำลอง Worked Example

บริษัท A กู้เงินจากธนาคาร B เพื่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมในจังหวัดแห่งหนึ่ง วงเงิน 100 ล้านบาท

• Action 1: จดทะเบียนสัญญาจำนองที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามมาตรา 714 (ชื่อแบบของกรมที่ดิน "ทด.๔" ยังต้องตรวจแหล่งที่มา [ต้องยืนยันแหล่งที่มา])
• Action 2: แนบสัญญาต่อท้ายระบุ "จำนองเพื่อประกันหนี้ในอนาคต วงเงินสูงสุด 120 ล้านบาท" (120 ล้านบาทเป็นตัวเลขสมมติ เพื่อให้ผู้ร่างพิจารณากำหนดวงเงินให้เพียงพอต่อดอกเบี้ย ค่าสินไหมทดแทนในการไม่ชำระหนี้ และค่าฤชาธรรมเนียมในการบังคับจำนอง ซึ่งเป็นอุปกรณ์ตามมาตรา 715 โดยดอกเบี้ยค้างชำระบังคับได้ไม่เกินห้าปีตามมาตรา 745 ส่วนอุปกรณ์เหล่านี้จะอยู่ภายในหรือเกินวงเงินที่ระบุหรือไม่ ผู้ร่างควรกำหนดไว้ในสัญญาให้ชัดเจน)
• Action 3: ระบุข้อความ "ครอบคลุมสิ่งปลูกสร้างที่จะมีขึ้นในอนาคต" เพื่อให้ครอบคลุมตัวอาคารโรงงานที่กำลังจะสร้าง

Checklist 10 จุดตรวจสัญญาจดจำนอง

• ชื่อผู้จำนองตรงกับโฉนดที่ดินตัวจริง
• ระบุ "จำนวนเงินจำนองสูงสุด" (Maximum Secured Amount) เป็นเงินบาทและเป็นตัวเลขชัดเจน ตามมาตรา 708
• ระบุประเภทหนี้ที่ประกัน (Loan, OD, LC/TR)
• มีข้อความครอบคลุม "สิ่งปลูกสร้างในอนาคต" (Future Buildings)
• ระบุครอบคลุม "ส่วนควบและอุปกรณ์" (Fixtures)
• อัตราดอกเบี้ยในสัญญากู้ยืมเงินที่ประกันด้วยจำนองต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปีตามมาตรา 654 เว้นแต่ผู้ให้กู้เป็นสถาบันการเงินซึ่งอยู่ในบังคับของกฎหมายเฉพาะ เช่น พระราชบัญญัติดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมของสถาบันการเงิน พ.ศ. 2523 มาตรา 4 และมาตรา 6 ส่วนดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัด ให้คิดตามอัตราที่มาตรา 224 กำหนด เว้นแต่เจ้าหนี้อาจเรียกได้สูงกว่านั้นโดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย และหากลูกหนี้มีหน้าที่ผ่อนชำระเป็นงวด เจ้าหนี้เรียกดอกเบี้ยผิดนัดได้เฉพาะจากต้นเงินของงวดที่ผิดนัด ข้อตกลงที่ขัดเป็นโมฆะตามมาตรา 224/1 ส่วนอัตราดอกเบี้ยผิดนัดที่กำหนดในสัญญาจะอยู่ในบังคับเพดานตามมาตรา 654 หรือเป็นเบี้ยปรับที่ศาลลดได้ตามมาตรา 383 ต้องตรวจแนวการตีความ [ต้องยืนยันแหล่งที่มา] และดอกเบี้ยค้างชำระที่บังคับจำนองได้ไม่เกินห้าปีตามมาตรา 745
• ข้อกำหนดเรื่องการประกันภัย (Insurance) โดยให้ผู้รับจำนองเป็นผู้รับผลประโยชน์
• เงื่อนไขการส่งคำบอกกล่าว (Notice) และสถานที่ติดต่อ โดยตรวจกำหนดเวลาตามมาตรา 728 คือไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว การส่งหนังสือบอกกล่าวให้ผู้จำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งลูกหนี้ และการบอกกล่าวผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหกสิบวันตามมาตรา 735
• สัญญาต่อท้าย (Memorandum) มีพยานและการลงนามในทุกหน้า และตรวจสถานะการประทับตราจดทะเบียนจากเจ้าพนักงานที่ดิน [ต้องยืนยันแหล่งที่มา]
• ไม่มีข้อสัญญาล่วงหน้าให้ทรัพย์จำนองตกเป็นของผู้รับจำนองหรือให้จัดการทรัพย์สินนอกกระบวนการบังคับจำนอง เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่สมบูรณ์ตามมาตรา 711 และการเอาทรัพย์จำนองหลุดทำได้เฉพาะตามมาตรา 729 ซึ่งต้องฟ้องคดีต่อศาล

คำถามที่พบบ่อย Frequently Asked Questions