ธันย์ธรณ์เทพ แย้มอุทัย, Ph.D. | LAS Legal | 3 เมษายน 2569
ค่าเช่าเดือนละหลายหมื่นหรือหลายแสน แต่สัญญาเช่ากลับเป็นเอกสาร 2 หน้าที่ไม่ได้ตรวจ — นี่คือความผิดพลาดที่ผู้ประกอบการทำบ่อยที่สุด
สัญญาเช่าทรัพย์อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ถึง 571 โดยมาตรา 537 กำหนดว่าเช่าทรัพย์คือสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด โดยผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่า
| # | ประเด็น | สิ่งที่ต้องตรวจ |
|---|---|---|
| 1 | ระยะเวลาเช่า | กำหนดเริ่มต้น-สิ้นสุดชัดเจน หากเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน (ม.538) |
| 2 | ค่าเช่า | จำนวน กำหนดชำระ วิธีชำระ อัตราปรับขึ้นรายปี (ถ้ามี) |
| 3 | เงินประกัน (Security Deposit) | จำนวน เงื่อนไขการคืน ระยะเวลาคืน กรณีหักลดหย่อน |
| 4 | สิทธิต่อสัญญา (Renewal) | มีสิทธิต่อหรือไม่ เงื่อนไขอย่างไร ค่าเช่าใหม่คำนวณอย่างไร |
| 5 | ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง | ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบำรุงรักษา — ใครรับผิดชอบ |
| 6 | การซ่อมแซม | ผู้ให้เช่ารับผิดชอบซ่อมใหญ่ (ม.550) ผู้เช่ารับผิดชอบซ่อมเล็ก (ม.553) |
| 7 | การดัดแปลง/ตกแต่ง | ต้องขออนุญาตหรือไม่ สิทธิในสิ่งปลูกสร้างเมื่อสิ้นสุดเช่า |
| 8 | เงื่อนไขเลิกสัญญา | เหตุที่ให้เลิกได้ ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า ค่าปรับกรณีเลิกก่อนกำหนด |
| 9 | การให้เช่าช่วง (Sublease) | ห้ามเช่าช่วงโดยหลัก (ม.544) เว้นแต่ผู้ให้เช่ายินยอม |
| 10 | เงื่อนไขส่งมอบคืน | สภาพที่ต้องส่งคืน ค่าเสียหาย การตรวจรับ |
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ถ้าทรัพย์สินที่เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์ไป สัญญาเช่ายังคงใช้ได้ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิม แต่ต้องมีหลักฐานการเช่าที่ชัดเจน
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถ้าสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาก็ได้ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 1 รอบการชำระค่าเช่า แต่ไม่จำเป็นต้องเกิน 2 เดือน
สัญญาเช่าพาณิชย์ที่ดีต้องครอบคลุมทั้ง 10 ประเด็นนี้อย่างชัดเจน อย่าปล่อยให้ข้อตกลงสำคัญเป็นเรื่อง "เข้าใจกันเอง" เพราะเมื่อเกิดปัญหา สิ่งที่ไม่ได้เขียนไว้จะกลายเป็นจุดอ่อนที่แก้ไขไม่ได้
Disclaimer: บทความนี้จัดทำเพื่อวัตถุประสงค์ทางวิชาการและให้ความรู้ทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะราย ผู้อ่านควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจดำเนินการใด ๆ