ตรวจสอบสถานะความเสี่ยงด้านกฎหมายและใบอนุญาตในการเข้าซื้อกิจการนิคมอุตสาหกรรมและเขตประกอบการอุตสาหกรรม (Industrial Estate & Eco-Industrial Town M&A Due Diligence)

คำตอบสั้น — Quick Answer / TL;DR

ความแตกต่างระหว่างนิคมอุตสาหกรรมกับเขตประกอบการอุตสาหกรรม: นิคมอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มีสองประเภท คือ เขตอุตสาหกรรมทั่วไปและเขตประกอบการเสรี (มาตรา 36) การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยอาจร่วมดำเนินงานกับผู้พัฒนาเอกชน (มาตรา 6 (5)) และพื้นที่ที่เอกชนจัดสรรไว้อาจได้รับการดำเนินการให้เป็นนิคมอุตสาหกรรมด้วยความยินยอมของเจ้าของที่ดิน (มาตรา 39) นิคมอุตสาหกรรมมีหลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัตินี้สองประการซึ่งไม่ใช้กับเขตประกอบการอุตสาหกรรม ประการแรก ผู้ประกอบอุตสาหกรรมและผู้ประกอบพาณิชยกรรมอาจได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการตามจำนวนเนื้อที่ที่คณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยเห็นสมควร โดยผู้ประกอบการที่เป็นคนต่างด้าวต้องจำหน่ายที่ดินภายในสามปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ (มาตรา 44) ประการที่สอง ให้ถือว่าผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายเป็นผู้มีอำนาจอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการขุดดินและถมดิน การควบคุมอาคาร การสาธารณสุข และโรงงานด้วย (มาตรา 42) ส่วนเขตประกอบการอุตสาหกรรม คือท้องที่ที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดในราชกิจจานุเบกษาตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 มาตรา 30 โรงงานจำพวกที่ 2 และโรงงานจำพวกที่ 3 ในเขตดังกล่าวได้รับยกเว้นไม่ต้องแจ้งหรือไม่ต้องได้รับใบอนุญาต แล้วแต่กรณี เช่นเดียวกับโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม แต่ยังต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัตินั้นและประกาศที่เกี่ยวข้อง
การตรวจสอบความต่อเนื่องของสัญญาร่วมดำเนินงาน (Joint Operation Agreement): ในการทำ M&A แบบซื้อหุ้น (Share Deal) หรือซื้อสินทรัพย์ (Asset Deal) ผลของการเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นใหญ่ (Change of Control) ขึ้นกับข้อสัญญาร่วมดำเนินงานและข้อบังคับของนิคมแต่ละแห่ง ผู้ซื้อต้องขอสำเนาสัญญาและตรวจเงื่อนไขการให้ความเห็นชอบ การบอกเลิก และการเรียกคืนสิทธิประโยชน์ โดยไม่ควรสรุปว่าเป็นหลักตามกฎหมายทั่วไป
ภาระผูกพันด้านสิ่งแวดล้อมและสาธารณูปโภคส่วนกลาง: ผู้ซื้อต้องตรวจสอบว่านิคมอุตสาหกรรมเป้าหมายได้ปฏิบัติตามมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมในรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมครบถ้วนหรือไม่ โดยเฉพาะพื้นที่กันชนสีเขียว (Green Buffer Zone) ซึ่งต้องเป็นไปตามเงื่อนไขในรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของนิคมนั้นและหลักเกณฑ์ของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย [ต้องยืนยันแหล่งที่มา] ซึ่งผู้ซื้อต้องตรวจจากเอกสารจริง และระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลางที่มีกำลังการรองรับเพียงพอกับปริมาณน้ำเสียจริง

สถานการณ์ที่ผู้ประกอบการมักพบจริง

เหตุการณ์สมมติ: สมมติให้กองทุน A ซื้อหุ้นร้อยละ 70 ของบริษัท B ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ร่วมดำเนินงานกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย จากผู้ถือหุ้นเดิม C ภายหลังการปิดดีล การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยมีหนังสือแจ้งระงับการออกหนังสืออนุญาตให้ประกอบกิจการในนิคมแก่นักลงทุนรายใหม่ไว้ก่อน เนื่องจากกองทุน A ไม่ได้ยื่นขออนุมัติการเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นใหญ่ตามที่สัญญาร่วมดำเนินงานกำหนด
ความเข้าใจผิด: กองทุน A เข้าใจว่าการซื้อหุ้นของบริษัท B (Share Deal) ไม่จำเป็นต้องขอความยินยอมจาก กนอ. เพราะนิติบุคคลผู้ทำสัญญายังคงเป็นนิติบุคคลเดิม จึงมิได้ตรวจข้อสัญญาร่วมดำเนินงานเรื่องการเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นใหญ่ก่อนปิดดีล
จุดพลิก: ผลของการเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นใหญ่ขึ้นกับข้อสัญญาร่วมดำเนินงานและข้อบังคับของนิคมแต่ละแห่ง ผู้ซื้อต้องขอสำเนาสัญญาและตรวจเงื่อนไขการให้ความเห็นชอบ การบอกเลิก และการเรียกคืนสิทธิประโยชน์ โดยไม่ควรสรุปว่าเป็นหลักตามกฎหมายทั่วไป เช่น ข้อสัญญาที่ให้การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาและเรียกคืนสิทธิประโยชน์ทั้งหมดเมื่อมีการเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นใหญ่โดยมิได้รับความเห็นชอบ [ต้องยืนยันแหล่งที่มา] นอกจากนี้ ผู้ซื้อต้องตรวจวันที่ของหนังสือแจ้งความเห็นชอบรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของนิคมเทียบกับแผนการพัฒนาเฟสที่เหลือ เพราะรายงานที่ได้รับความเห็นชอบใช้ประกอบการพิจารณาอนุญาตตามกฎหมายได้เป็นระยะเวลาห้าปี (พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 51/6) ดังที่อธิบายในด่านตรวจที่ 3
สิ่งที่ได้จากบทความ: กรอบการตรวจสอบสถานะห้าด่านสำหรับการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม, รายการตรวจใบอนุญาตและสิทธิด้านสาธารณูปโภค, และตารางเปรียบเทียบนิคมอุตสาหกรรมกับเขตประกอบการอุตสาหกรรมตามมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535

กรอบกฎหมายและ Claim Ledger Legal Framework

ผู้ซื้อกิจการผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่มีเขตประกอบการเสรีอยู่ภายในนิคมต้องแยกเขตประกอบการเสรีซึ่งเป็นนิคมอุตสาหกรรมประเภทหนึ่งตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 และสิทธิประโยชน์ทางอากรและภาษีของของที่นำเข้าไปในเขตนั้นตามมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน ออกจากเขตปลอดอากรตามพระราชบัญญัติศุลกากร พ.ศ. 2560 เพราะฐานและเงื่อนไขของสิทธิประโยชน์แตกต่างกัน ซึ่งอธิบายไว้ในบทความเรื่อง ตรวจสอบสถานะความเสี่ยงด้านกฎหมายและใบอนุญาตในการเข้าซื้อกิจการธุรกิจคลังสินค้าทัณฑ์บนและเขตปลอดอากร ส่วนการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 เมื่อผู้ประกอบการเป็นคนต่างด้าว เปรียบเทียบกับการถือที่ดินตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 และประมวลกฎหมายที่ดิน อธิบายไว้ในบทความเรื่อง ตรวจสอบสถานะการลงทุนของคนต่างด้าว

รหัสอ้างอิง	ข้อกฎหมาย / สาระสำคัญ	ฐานทางกฎหมาย	สถานะการตรวจสอบ
C-INV-27-01	การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยมีวัตถุประสงค์ร่วมดำเนินงานหรือร่วมกิจการกับบุคคลอื่น (มาตรา 6 (5)) นิคมอุตสาหกรรมมีสองประเภท คือ เขตอุตสาหกรรมทั่วไปและเขตประกอบการเสรี (มาตรา 36) และนิคมที่เอกชนพัฒนาอาจได้รับการดำเนินการให้เป็นนิคมอุตสาหกรรมตามมาตรา 39 จึงต้องตรวจสถานะของนิคมเป้าหมายเป็นรายแห่ง	พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 6 (5) มาตรา 36 และมาตรา 39	แก้ไขแล้ว — LAS Audit
C-INV-27-02	ผู้ประกอบอุตสาหกรรมและผู้ประกอบพาณิชยกรรมอาจได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมหรือในเขตประกอบการเสรี (มาตรา 44) ส่วนมาตรา 48 เป็นฐานของสิทธิทางอากรและภาษีของของที่นำเข้าไปในเขตประกอบการเสรีเท่านั้น มิใช่การยกเว้นภาษีทั่วไป	พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 44 และมาตรา 48	แก้ไขแล้ว — LAS Audit
C-INV-27-03	โรงงานจำพวกที่ 2 และโรงงานจำพวกที่ 3 ในเขตประกอบการอุตสาหกรรมและในนิคมอุตสาหกรรมได้รับยกเว้นไม่ต้องแจ้งหรือไม่ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน แต่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535	พระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 มาตรา 8 และมาตรา 30	แก้ไขแล้ว — LAS Audit
C-INV-27-04	มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมในรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ได้รับความเห็นชอบแล้ว เจ้าหน้าที่ซึ่งมีอำนาจอนุญาตต้องนำไปกำหนดเป็นเงื่อนไขในการสั่งอนุญาตหรือต่ออายุใบอนุญาต และให้ถือเป็นเงื่อนไขตามกฎหมายในเรื่องนั้น (พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 51/3) ผู้ดำเนินการหรือผู้ขออนุญาตที่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการแล้วต้องจัดทำรายงานผลการปฏิบัติตามมาตรการเสนอต่อเจ้าหน้าที่ซึ่งมีอำนาจอนุญาตอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง (มาตรา 51/5) และหากไม่นำส่งมีความผิดทางพินัย ต้องชำระค่าปรับเป็นพินัยไม่เกินหนึ่งล้านบาท (มาตรา 101/2) ส่วนมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกันเป็นอำนาจของรัฐมนตรีโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติในการประกาศกำหนดโครงการหรือกิจการที่ผู้ดำเนินการหรือผู้ขออนุญาตต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และมาตรา 51/1 เป็นกำหนดเวลาสี่สิบห้าวันที่คณะกรรมการผู้ชำนาญการต้องพิจารณารายงานให้แล้วเสร็จ มาตราทั้งสองมิได้เป็นฐานของหน้าที่ปฏิบัติตามรายงานหรือส่งรายงานผล	พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 51/3 มาตรา 51/5 และมาตรา 101/2	แก้ไขแล้ว — LAS Audit

5 ด่านตรวจสำคัญในการทำ Due Diligence นิคมอุตสาหกรรม

การตรวจสอบสัญญาร่วมดำเนินงาน กนอ. (Joint Operation Agreement Review): ตรวจสอบสถานะการจ่ายค่าธรรมเนียมบริหารจัดการให้ กนอ., ข้อกำหนดสัดส่วนการถือหุ้นของคนไทย, ภาระผูกพันในการโอนกรรมสิทธิ์ระบบสาธารณูปโภคให้ กนอ. เมื่อสิ้นสุดสัญญา, และเงื่อนไขการอนุมัติการเปลี่ยนโครงสร้างผู้ถือหุ้น (Change of Control)
การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินและภาระผูกพัน (Land Title & Encumbrances): ตรวจโฉนดที่ดินทุกแปลงว่าปลอดภาระจำนองและภารจำยอม ตรวจสภาพที่ดินจริงว่ามีทางจำเป็นผ่านหรือไม่ ตรวจความเสี่ยงที่ผู้ขายอาจต้องรับผิดต่อการรอนสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 475 ในสัญญาซื้อขาย และตรวจว่ามีแนวเขตทับซ้อนกับเขตป่าสงวนหรือเขตทางหลวงสาธารณะ และตรวจสอบความถูกต้องของผังแม่บทการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Master Plan Allocation) ทั้งนี้ ต้องตรวจผลของการเปลี่ยนสัดส่วนการถือหุ้นของคนต่างด้าวต่อสิทธิในที่ดินของบริษัทเป้าหมาย เพราะพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 4 กำหนดลักษณะของนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทยซึ่งถือเป็นคนต่างด้าวโดยพิจารณาจากหุ้นหรือเงินลงทุนที่คนต่างด้าวถือตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุน และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 ให้บริษัทจำกัดที่มีหุ้นถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของทุนจดทะเบียน หรือมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น มีสิทธิในที่ดินได้เสมือนคนต่างด้าว ผู้ซื้อจึงต้องตรวจฐานที่ทำให้บริษัทเป้าหมายถือที่ดินได้ ณ วันเข้าซื้อ ในการซื้อสินทรัพย์ ต้องตรวจเพิ่มเติมว่า หากผู้ประกอบการที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 เป็นคนต่างด้าว เมื่อเลิกหรือโอนกิจการต้องจำหน่ายที่ดินและส่วนควบให้แก่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือผู้รับโอนกิจการภายในสามปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินและส่วนควบนั้นให้แก่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือบุคคลอื่นตามประมวลกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ต้องตรวจว่าที่ดินอยู่ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 หรือไม่ เพราะมาตรา 49 ของพระราชบัญญัตินั้นให้ผู้ประกอบกิจการในเขตดังกล่าวซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตนั้นเพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาต ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
การตรวจสอบรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมและมาตรการสิ่งแวดล้อม (Environmental Compliance): รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของนิคมได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการผู้ชำนาญการถูกต้องหรือไม่ โดยพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 51/1 กำหนดให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานให้แล้วเสร็จภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับรายงาน และถือว่าให้ความเห็นชอบหากมิได้พิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลานั้น รายงานที่ได้รับความเห็นชอบหรือถือว่าได้รับความเห็นชอบใช้ประกอบการพิจารณาอนุญาตตามกฎหมายได้ห้าปีนับแต่วันที่สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมหรือหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายมีหนังสือแจ้งความเห็นชอบ หากจะนำรายงานไปใช้เมื่อพ้นห้าปี โครงการต้องไม่มีการดัดแปลง ขยาย ต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลงที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้นจากที่ระบุในรายงาน และผู้ดำเนินการต้องทบทวนมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสนอให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณาใหม่ (มาตรา 51/6 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน) ผู้ซื้อจึงต้องตรวจวันที่ของหนังสือแจ้งความเห็นชอบเทียบกับแผนการพัฒนาเฟสที่เหลือของนิคม และตรวจว่ามีการปรับปรุงรายงานตามรอบการขยายเฟสการลงทุนหรือไม่ รวมทั้งตรวจว่ามีการตรวจวัดคุณภาพอากาศ น้ำทิ้ง และเสียงครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนด [ต้องยืนยันแหล่งที่มา] หรือไม่ และตรวจว่าได้ส่งรายงานผลการปฏิบัติตามมาตรการอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้งตามมาตรา 51/5 และตามความถี่ที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขของรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของนิคมนั้น (เช่น ทุกหกเดือน หากเงื่อนไขกำหนด)
สิทธิและสัมปทานสาธารณูปโภค (Utility Infrastructure Due Diligence): ตรวจสอบใบอนุญาตใช้น้ำบาดาล สัญญาซื้อขายน้ำดิบกับการประปา สัญญาจำหน่ายไฟฟ้าขนานเครื่องกำเนิดไฟฟ้า และใบอนุญาตระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ซึ่งหากระบบดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นโรงงาน ต้องตรวจประเภท ชนิด และขนาดของโรงงาน รวมทั้งจำพวกของโรงงาน ตามบัญชีท้ายกฎกระทรวงกำหนดประเภท ชนิด และขนาดของโรงงาน พ.ศ. 2563 ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรมออกโดยอาศัยอำนาจตามบทนิยามคำว่า “โรงงาน” ในมาตรา 5 มาตรา 6 วรรคหนึ่ง และมาตรา 7 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 และแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวงกำหนดประเภท ชนิด และขนาดของโรงงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2564 และกฎกระทรวงกำหนดประเภท ชนิด และขนาดของโรงงาน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2567
สถานะสัญญาขายและเช่าที่ดินกับลูกค้า (Tenant & Plot Sale Contracts): ตรวจสอบเงื่อนไขข้อบังคับประจำนิคม (Estate Regulations), สิทธิการคิดค่าบริการส่วนกลาง (Maintenance Fee), ภาระหนี้ค้างชำระ และข้อพิพาทกับผู้ประกอบการในนิคม

ตารางเปรียบเทียบนิคมอุตสาหกรรมกับเขตประกอบการอุตสาหกรรมตามมาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535

ประเด็นทางกฎหมาย	นิคมอุตสาหกรรมร่วม กนอ. (IEAT Estate)	เขตประกอบการอุตสาหกรรม (Industrial Zone ตามมาตรา 30)
ฐานกฎหมายรองรับ	พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 (นิคมที่เอกชนพัฒนาอาจได้รับการดำเนินการให้เป็นนิคมอุตสาหกรรมตามมาตรา 39 จึงต้องตรวจสถานะของนิคมเป้าหมายเป็นรายแห่ง)	พระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 มาตรา 30
สิทธิถือครองที่ดินของต่างด้าว	ผู้ประกอบอุตสาหกรรมและผู้ประกอบพาณิชยกรรมในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเสรีอาจได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการตามจำนวนเนื้อที่ที่คณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยเห็นสมควร และหากผู้ประกอบการที่เป็นคนต่างด้าวเลิกหรือโอนกิจการ ต้องจำหน่ายที่ดินภายในสามปี (พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 44)	คนต่างด้าวอาจถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนอกนิคมอุตสาหกรรมได้โดยอาศัยการส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 (ซึ่งต้องจำหน่ายที่ดินภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ) หรือในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มาตรา 49 ทั้งนี้ ตามเงื่อนไขของแต่ละฐาน
การออกใบอนุญาตโรงงานและก่อสร้าง	ในนิคมอุตสาหกรรม ผู้ประกอบกิจการต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมาย (พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 41) และให้ถือว่าผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายเป็นผู้มีอำนาจอนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการขุดดินและถมดิน การควบคุมอาคาร การสาธารณสุข และโรงงานด้วย (มาตรา 42) กฎหมายอื่นนอกเหนือจากสี่ฉบับนี้ยังต้องขอจากหน่วยงานผู้มีอำนาจตามกฎหมายนั้น ส่วนโรงงานจำพวกที่ 2 และโรงงานจำพวกที่ 3 ในนิคมอุตสาหกรรมได้รับยกเว้นไม่ต้องแจ้งหรือไม่ต้องได้รับใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 มาตรา 30 แต่ยังต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 8 เช่นเดียวกับโรงงานในเขตประกอบการอุตสาหกรรม	โรงงานจำพวกที่ 2 และโรงงานจำพวกที่ 3 ได้รับยกเว้นไม่ต้องแจ้งตามมาตรา 11 หรือไม่ต้องได้รับใบอนุญาตตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 แล้วแต่กรณี (มาตรา 30) แต่ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 8 และประกาศที่เกี่ยวข้อง ส่วนการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารในท้องที่ที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ใช้บังคับ ยังต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัตินั้น
การจัดตั้งเขตปลอดอากร/เขตเสรี	ของที่นำเข้าไปในเขตประกอบการเสรีได้รับสิทธิประโยชน์ทางอากรเช่นเดียวกับของที่นำเข้าไปในเขตปลอดอากรตามกฎหมายว่าด้วยศุลกากร และได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน อากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต สำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ และของที่ใช้สร้างโรงงานหรืออาคารตามที่คณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยอนุมัติ และสำหรับของที่นำเข้าไปใช้ในการผลิตสินค้าหรือเพื่อพาณิชยกรรมตามหลักเกณฑ์ที่ผู้ว่าการกำหนด รวมทั้งได้รับยกเว้นอากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิตเมื่อส่งออกไปนอกราชอาณาจักร (พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 48) สิทธิดังกล่าวเป็นสิทธิทางอากรและภาษีของของที่นำเข้าเขตประกอบการเสรี มิใช่การยกเว้นภาษีทั่วไป ส่วนสิทธิประโยชน์ทางภาษีเงินได้นิติบุคคลต้องพิจารณาจากการส่งเสริมการลงทุนแยกต่างหาก	ผู้ประสงค์จะจัดตั้งเขตปลอดอากรต้องได้รับใบอนุญาตจากอธิบดีกรมศุลกากรตามพระราชบัญญัติศุลกากร พ.ศ. 2560 มาตรา 136 ซึ่งเป็นระบอบแยกต่างหากจากเขตประกอบการเสรี ฐานและเงื่อนไขของสิทธิประโยชน์จึงแตกต่างกัน
การกำกับดูแลและค่าธรรมเนียม	มีสัญญาร่วมดำเนินงานและค่าธรรมเนียมแก่ กนอ.	ไม่มีสัญญากับ กนอ. บริหารจัดการโดยอิสระ

อ้างอิง — References

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ระบบสืบค้นกฎหมาย (OCS)

บทความที่เกี่ยวข้อง

ข้อสงวน (Disclaimer): บทความนี้จัดทำโดย Legal Advance Solution Co., Ltd. เพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปด้านกฎหมายเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี และไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ทนาย-ลูกความ กฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลง กรุณาปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาตก่อนดำเนินการใด ๆ ตามกฎหมาย | LAS Legal Hub — ข้อมูลกฎหมายเพื่อธุรกิจ