ตรวจสอบสถานะความเสี่ยงด้านกฎหมายและใบอนุญาตในการเข้าซื้อกิจการศูนย์ข้อมูลไฮเปอร์สเกลและคลาวด์คอมพิวติ้ง (Hyperscale Data Center & Cloud Infrastructure M&A Due Diligence)
วิเคราะห์สิทธิประโยชน์ส่งเสริมการลงทุนจาก BOI (ประเภทกิจการ Data Center / Cloud Service), การจัดสรรกำลังไฟฟ้าแรงสูงและความมั่นคงทางพลังงานจากการไฟฟ้านครหลวงหรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (Power Purchase Agreement & Dual-Feed Substation), ข้อจำกัดผังเมืองรวมและ EIA อาคารศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่, การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน Freehold กับ Leasehold ระยะยาว 30 ถึง 50 ปี, และการปฏิบัติตามมาตรฐาน ISO/IEC 27001, TIA-942 Tier III/IV และการโอนข้อมูลส่วนบุคคลไปต่างประเทศตาม PDPA ✓

กระแสการลงทุน Data Center และโครงสร้างพื้นฐาน AI ในประเทศไทย Thailand Digital Gateway

การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) และการประมวลผลผ่านระบบคลาวด์ (Cloud Computing) ส่งผลให้ประเทศไทยกลายเป็นยุทธศาสตร์สำคัญในการเป็นศูนย์กลางโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล (Digital Infrastructure Hub) ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ การลงทุนในศูนย์ข้อมูลขนาดใหญ่ระดับไฮเปอร์สเกล (Hyperscale Data Center) ซึ่งต้องการกำลังไฟฟ้าระดับ 50 ถึงมากกว่า 100 เมกะวัตต์ (MW) ต้องอาศัยการเข้าซื้อกิจการ (M&A) หรือการร่วมทุนระหว่างกองทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างชาติและผู้พัฒนาในท้องถิ่น

การตรวจสอบสถานะความเสี่ยงทางกฎหมายและใบอนุญาต (Legal Due Diligence) สำหรับ Hyperscale Data Center มีความซับซ้อนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์หรือโรงงานอุตสาหกรรมทั่วไป เนื่องจากเกี่ยวข้องกับโครงสร้างทางกฎหมายเฉพาะด้าน ได้แก่ สิทธิประโยชน์ส่งเสริมการลงทุน (BOI), กฎหมายการกำกับดูแลกิจการพลังงาน, กฎหมายผังเมืองและสิ่งแวดล้อม, กฎหมายควบคุมอาคาร, ข้อจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว, ตลอดจนกฎหมายความมั่นคงปลอดภัยไซเบอร์และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (PDPA)

ผลกระทบเชิงธุรกิจ Business Consequences

ความล้มเหลวในการตรวจสอบสถานะความเสี่ยงด้านกฎหมายและใบอนุญาตอย่างรอบคอบในการเข้าซื้อกิจการ Data Center นำไปสู่ผลกระทบเชิงธุรกิจที่ร้ายแรง ดังนี้:

• ซื้อโครงการแล้วขอไฟแรงสูงไม่ได้จนไม่สามารถเปิดบริการตามกำหนด: หากไม่สามารถจัดหาและเชื่อมต่อสายส่งไฟฟ้าแรงสูง 115 kV แบบ Dual-Feed จาก กฟน. หรือ กฟภ. ได้ตามแผน โครงการจะไม่สามารถจ่ายไฟให้กับวงจรคอมพิวเตอร์และระบบทำความเย็นได้ ส่งผลให้ผิดสัญญา Commercial Operation Date (COD) กับผู้ให้บริการ Cloud ข้ามชาติ
• การเสียสิทธิประโยชน์ BOI ย้อนหลัง: หากบริษัทเป้าหมายไม่สามารถเปิดดำเนินกิจการหรือลงทุนตามเงื่อนไขที่ระบุในบัตรส่งเสริมการลงทุน คณะกรรมการมีอำนาจสั่งเพิกถอนสิทธิและประโยชน์ทั้งหมดหรือบางส่วน (พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 54) และอาจสั่งให้การเพิกถอนสิทธิเกี่ยวกับภาษีเงินได้นิติบุคคลมีผลย้อนหลังไปถึงรอบระยะเวลาบัญชีที่ฝ่าฝืน (มาตรา 55/1) ซึ่งบริษัทต้องแจ้งและชำระภาษีให้เสร็จสิ้นภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันทราบคำสั่ง มิฉะนั้นต้องเสียเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร ส่วนผลของการเพิกถอนบัตรส่งเสริมต่อสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในฐานะคนต่างด้าว [ต้องยืนยันแหล่งที่มา]
• การถูกลูกค้า Cloud ข้ามชาติยกเลิกสัญญาเพราะตกมาตรฐาน Tier: หากอาคารหรือระบบวิศวกรรมอาคารไม่ผ่านการรับรอง Tier III หรือ Tier IV จาก Uptime Institute หรือมาตรฐาน TIA-942 ตามที่ระบุไว้ในสัญญา Service Level Agreement (SLA) ลูกค้าไฮเปอร์สเกลจะมีสิทธิยกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายมูลค่ามหาศาล

กรอบกฎหมายและ Claim Ledger Legal Framework

การตรวจสอบสิทธิประโยชน์ BOI: เงื่อนไขการลงทุน และการโอนสิทธิในบัตรส่งเสริม

ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดไม่เกินแปดปีนับแต่วันที่เริ่มมีรายได้ (พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 31) ทั้งนี้ตามประเภทกิจการและเงื่อนไขที่ปรากฏในบัตรส่งเสริม ซึ่งอาจมีหรือไม่มีเพดานวงเงินยกเว้นตามประกาศของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โดยมาตรา 31 วรรคหนึ่งให้กำหนดสิทธิเป็นสัดส่วนของเงินลงทุนโดยไม่รวมค่าที่ดินและทุนหมุนเวียน ส่วนวรรคสองใช้แก่กิจการที่มีความสำคัญและเป็นประโยชน์ต่อประเทศเป็นพิเศษตามที่คณะกรรมการประกาศกำหนด สำหรับกิจการศูนย์ข้อมูล (Data Center) และกิจการให้บริการคลาวด์ (Cloud Service) ประเภทกิจการ 7.9.2 ระยะเวลายกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลแปดปีโดยไม่กำหนดวงเงิน (Capless Tax Exemption) และการยกเว้นอากรขาเข้าสำหรับเครื่องจักรและอุปกรณ์คอมพิวเตอร์หรือเซิร์ฟเวอร์ ต้องตรวจจากประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและบัตรส่งเสริมของโครงการ [ต้องยืนยันแหล่งที่มา]

ในการตรวจสอบสถานะ Due Diligence ฝ่ายผู้ซื้อต้องดำเนินการตรวจสอบประเด็นสำคัญดังนี้:

1. เงื่อนไขเฉพาะของบัตรส่งเสริม: ตรวจสอบว่าบริษัทได้รับการรับรองการลงทุนในประเภทกิจการใด สิทธิประโยชน์ครบถ้วนตามที่อ้างหรือไม่ และมีการกำหนดเงื่อนไขเรื่องขนาดพื้นที่ ขนาดกำลังไฟฟ้า (Power Capacity) หรือมาตรฐานการเชื่อมต่อสายใยแก้วนำแสง (Fiber Optic Redundancy) ไว้อย่างไร
2. การโอนสิทธิประโยชน์กรณี M&A: กรณีซื้อสินทรัพย์หรือโอนกิจการ บัตรส่งเสริมเดิมใช้ได้ต่อไปไม่เกินสามเดือนนับแต่วันโอน ผู้รับโอนต้องยื่นคำขอรับช่วงการส่งเสริมภายในสามเดือนนั้น และได้รับสิทธิเพียงเท่าที่ผู้ได้รับการส่งเสริมเดิมยังเหลืออยู่หากคณะกรรมการเห็นสมควร (พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 56) กรณีซื้อหุ้น ต้องตรวจเงื่อนไขในบัตรส่งเสริมว่ากำหนดเรื่องสัญชาติและจำนวนผู้ถือหุ้นไว้หรือไม่ (มาตรา 20 (2)) เพราะการฝ่าฝืนเงื่อนไขอาจนำไปสู่การเพิกถอนสิทธิตามมาตรา 54
3. สิทธิการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว: ตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประกอบกิจการได้ตามจำนวนที่คณะกรรมการเห็นสมควร แม้ว่าหุ้นส่วนใหญ่จะเป็นต่างชาติก็ตาม ต้องตรวจสอบว่าที่ดินตั้งโครงการใช้บัตรส่งเสริมของสิทธิมาตรา 27 หรือไม่

การตรวจสอบสัญญาพลังงานไฟฟ้า: Power Capacity Agreement, Dual-Feed 115 kV Substation, และ Green Tariffs

ศูนย์ข้อมูล Hyperscale Data Center เป็นอุตสาหกรรมที่ใช้พลังงานไฟฟ้าสูงมาก การตรวจสอบความมั่นคงทางพลังงาน (Power Security) ถือเป็นหัวใจสำคัญของการ Due Diligence โดยต้องครอบคลุม 3 ประเด็นหลัก:

• Power Purchase Agreement (PPA) และการจัดสรรกำลังไฟฟ้า: ตรวจสอบสัญญาซื้อขายไฟฟ้ากับการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) หรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) ว่าได้รับการอนุมัติกำลังไฟฟ้า (Allocated Capacity) เพียงพอกับขนาดโครงการ (เช่น 50 MW - 100 MW) หรือไม่ และมีข้อกำหนดเงื่อนไขการปรับปรุงระบบไฟฟ้าและค่าธรรมเนียมการเชื่อมต่อ (Interconnection Cost) อย่างไร
• โครงสร้างระบบไฟฟ้าสำรอง Dual-Feed 115 kV Substation: ตรวจสอบความพร้อมทางกฎหมายและวิศวกรรมในการรับจ่ายไฟฟ้าจากสถานีย่อย 2 แห่งที่ไม่เกี่ยวข้องกัน (Dual-Feed 115 kV Substation) พร้อมระบบสำรอง (N+1 หรือ 2N Redundancy) รวมถึงสิทธิในการเดินสายไฟผ่านที่ดินบุคคลอื่น (Wayleave / Servitude Easement) เพื่อลากสายส่งไฟฟ้าแรงสูงเข้าโครงการ
• อัตราค่าไฟฟ้าพลังงานสะอาด (Utility Green Tariff - UGT): ตรวจสอบว่าโครงการมีข้อตกลงจัดหาพลังงานหมุนเวียน (Renewable Energy) ผ่านมาตรการ Utility Green Tariff (UGT) ของคณะกรรมการกำกับกิจการพลังงาน [ต้องยืนยันแหล่งที่มา: ความหมาย ผู้ออก และเนื้อหาของมาตรการ Utility Green Tariff] หรือไม่ เพื่อรองรับความต้องการของผู้ใช้บริการระดับโลกที่มีนโยบาย RE100 หรือ Net Zero Carbon

การตรวจสอบสิทธิในที่ดินและอาคาร: ผังเมืองรวม, Freehold กับ Long-term Leasehold 30 ถึง 50 ปี, และการใช้น้ำหล่อเย็น

ข้อจำกัดด้านผังเมืองรวมและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)

ที่ดินตั้งโครงการต้องไม่อยู่ในเขตผังเมืองที่ห้ามการประกอบกิจการอุตสาหกรรมหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องตรวจสอบกฎกระทรวงผังเมืองรวมในพื้นที่จังหวัดที่ตั้ง (เช่น กรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ ชลบุรี หรือระยอง) ว่าอนุญาตให้สร้างอาคารประมวลผลข้อมูลและติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง (Diesel Generator) ขนาดใหญ่หรือไม่ นอกจากนี้ แม้โครงการจะใช้น้ำในระบบทำความเย็น (Cooling Tower) หรือน้ำมันเชื้อเพลิงสำรองในปริมาณสูง หน้าที่จัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ขึ้นอยู่กับว่าโครงการเข้าประเภทที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 48 หรือไม่ ซึ่งหากเข้าประเภทต้องเสนอรายงานต่อเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจอนุญาตก่อนการอนุญาตตามมาตรา 50

สิทธิในที่ดิน: Freehold กับ Long-term Leasehold 30 ถึง 50 ปี

การตรวจสอบสิทธิในที่ดินแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก:

• กรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold): ดำเนินการผ่านสิทธิประโยชน์ BOI มาตรา 27 ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระติดพัน สิทธิจำนอง หรือทางจำเป็น และไม่มีความเสี่ยงที่จะถูกถอนบัตรส่งเสริม นอกจากนี้ เมื่อคนต่างด้าวถือหุ้นเกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น บริษัทมีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 ผู้ซื้อต้องให้ผู้ขายขอรับหนังสือยืนยันว่าบริษัทได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 ก่อนวันโอนหุ้น ส่วนผลต่อที่ดินที่บริษัทถือไว้ก่อนกลายเป็นนิติบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าว [ต้องยืนยันมาตรา]
• สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold 30 ถึง 50 ปี): หากเป็นการเช่าที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (สูงสุด 30 ปี) หรือการเช่าตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (สูงสุด 50 ปี) ต้องตรวจสอบว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน เรียบร้อยแล้ว และสัญญาเช่ามีข้อกำหนดรองรับการโอนสิทธิเช่าหรือการนำสิทธิเช่าไปเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน (Mortgage of Leasehold) การเช่าที่มีกำหนดเกินสามสิบปีแต่ไม่เกินห้าสิบปีตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 4) ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของ และการเช่าที่ดินเกินหนึ่งร้อยไร่ต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมที่ดิน (มาตรา 5) สิทธิการเช่านำไปจำนองได้ (มาตรา 6) ส่วนการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่มีกำหนดเกินสามปีหากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียงสามปี (มาตรา 538) และกำหนดเช่าที่เกินสามสิบปีให้ลดลงเป็นสามสิบปี (มาตรา 540)

LAS Practice Note: กลยุทธ์การร่างสัญญาซื้อขายหุ้น Data Center (SPA), เงื่อนไขบังคับก่อน CPs (BOI & Utility Consents), และการรับประกัน SLA Availability 99.995%

ในการทำธุรกรรมเข้าซื้อกิจการ Hyperscale Data Center ทีมกฎหมายควรนำแนวปฏิบัติทางสัญญาดังต่อไปนี้ไปปรับใช้ในสัญญาซื้อขายหุ้น (Share Purchase Agreement - SPA):

1. การกำหนดเงื่อนไขบังคับก่อน (Conditions Precedent - CPs):

• กำหนดให้ผู้ขายต้องได้รับหนังสือยินยอมอย่างเป็นทางการจากการไฟฟ้า (กฟน. หรือ กฟภ.) ในการจัดสรรกำลังไฟฟ้าแรงสูง 115 kV ตามขนาด MW ที่ตกลงกันไว้
• กำหนดให้ผู้ขายแสดงว่าการโอนหุ้นไม่ขัดกับเงื่อนไขเรื่องสัญชาติและจำนวนผู้ถือหุ้นที่บัตรส่งเสริมกำหนดไว้ (พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 20 (2)) หรือได้รับหนังสือยืนยันว่าสิทธิประโยชน์และสิทธิการถือครองที่ดินตามมาตรา 27 ยังคงมีผลสมบูรณ์
• เมื่อคนต่างด้าวถือหุ้นเกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน บริษัทมีสิทธิในที่ดินเสมือนคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97 ผู้ซื้อจึงต้องให้ผู้ขายขอรับหนังสือยืนยันว่าบริษัทได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตาม พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 ก่อนวันโอนหุ้น
• ตรวจใบอนุญาตก่อสร้างหรือหลักฐานการแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 และมาตรา 39 ทวิ ใบรับรองก่อนการใช้อาคารตามมาตรา 32 (หากเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้ตามกฎกระทรวง) และรายงานการตรวจสอบสภาพอาคารตามมาตรา 32 ทวิ (หากเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ) พร้อมตรวจว่าไม่มีคำสั่งระงับการใช้ตามมาตรา 44 ส่วนความหมายของรหัสแบบ กทม. 1 และ อ.1 และเกณฑ์ที่ทำให้อาคารเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรืออาคารประเภทควบคุมการใช้ [ต้องยืนยันแหล่งที่มา]

1. การรับประกันความพร้อมของระบบและการทำ SLA (Availability Representations):

• ร่างข้อรับประกันของผู้ขายว่าโครงสร้างระบบไฟฟ้า ระบบจ่ายไฟฟ้าสำรอง และระบบทำความเย็นได้รับการออกแบบและก่อสร้างตรงตามมาตรฐาน Tier III หรือ Tier IV ของ Uptime Institute หรือ TIA-942
• กำหนดให้ผู้ขายต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหาย (Indemnity) หากเกิดความผิดพลาดทางวิศวกรรมหรือเอกสารสิทธิที่ทำให้โครงการไม่สามารถรักษาสถิติความพร้อมใช้งาน (Availability) ที่ 99.995% ตามข้อตกลงกับลูกค้ารายใหญ่

ข้อต่อสู้ของผู้ขายโครงการ Data Center กับนักลงทุนสถาบัน / กองทุน Infrastructure Devil's Advocate

• มุมมองของผู้ขาย (Seller's Perspective): ผู้ขายมักโต้แย้งว่า ความล่าช้าในการขยายสายส่งไฟฟ้าแรงสูงจากการไฟฟ้า หรือขั้นตอนการพิจารณาของ BOI เป็นปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ (Force Majeure / External Administrative Delays) ผู้ขายจึงไม่ควรถูกปรับหรือต้องรับผิดชอบในความล่าช้าดังกล่าวตราบใดที่ได้ยื่นคำขออย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว
• มุมมองของผู้ซื้อ / กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Buyer's Perspective): ผู้ซื้อโต้แย้งว่า กำหนดเวลาเปิดดำเนินการ (COD) และการได้มาซึ่งกำลังไฟฟ้าแรงสูงเป็นสาระสำคัญที่สุดของการลงทุน (Essence of the Contract) หากขาดปัจจัยดังกล่าว โครงการจะไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดตามประมาณการได้ ดังนั้น Risk Allocation ต้องถูกผลักไปให้ผู้ขายรับผิดชอบผ่านการปรับลดราคาซื้อขาย (Purchase Price Adjustment) หรือการตั้งเงินประกัน (Escrow Amount) จนกว่าจะได้รับ Utility Consents และ BOI Approvals ครบถ้วน

ตัวอย่างสถานการณ์จำลอง (Worked Example): กองทุนต่างชาติเข้าซื้อโครงการ Hyperscale Data Center ขนาด 60 MW ในจังหวัดสมุทรปราการ

บริบทของสถานการณ์

กองทุน Infrastructure Fund จากประเทศสิงคโปร์ ตกลงเข้าซื้อหุ้น 100% ในบริษัทเป้าหมายซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการ Hyperscale Data Center ขนาด 60 MW ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ มูลค่าธุรกรรม 4,500 ล้านบาท

ปัญหาที่ตรวจพบระหว่าง Due Diligence

1. ข้อจำกัดผังเมือง: ที่ดินโครงการตั้งอยู่ในเขตผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ บริเวณพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ซึ่งมีข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษและอาคารอุตสาหกรรม
2. ความล่าช้าในการขยายสายส่งไฟฟ้า: การไฟฟ้านครหลวง (ในฐานะการไฟฟ้าผู้รับผิดชอบเขตจำหน่ายในพื้นที่ [ต้องยืนยันแหล่งที่มา: การไฟฟ้าผู้รับผิดชอบเขตจำหน่ายไฟฟ้าในจังหวัดสมุทรปราการ]) ยังไม่ได้อนุมัติการสร้างสถานีย่อย Dual-Feed 115 kV เนื่องจากติดปัญหาการขอใช้สิทธิผ่านที่ดิน (Wayleave) ในช่วง 2 กิโลเมตรก่อนถึงโครงการ

แนวทางการแก้ไขและการปรับโครงสร้างสัญญา

• การแก้ไขปัญหาผังเมือง: ทีมกฎหมายตรวจพบว่าข้อกำหนดผังเมืองอาจมีข้อยกเว้นสำหรับอาคารสาธารณูปโภคและอาคารโทรคมนาคม [ต้องยืนยันแหล่งที่มา: ข้อกำหนดผังเมืองที่ให้ข้อยกเว้นและสถานะทางกฎหมายของหนังสือตอบข้อหารือของกรมโยธาธิการและผังเมือง] ผู้ซื้อจึงให้ผู้ขายยื่นหารือเจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นหนังสือตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 13 ตรี ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องตอบภายในสามสิบวัน (ขยายได้อีกไม่เกินสองคราว คราวละไม่เกินสามสิบวัน) และผู้ที่ปฏิบัติตามคำตอบซึ่งต่อมาปรากฏว่าผิดพลาดไม่ต้องรับโทษ และกำหนดให้การได้รับคำตอบดังกล่าวเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนการโอนหุ้น
• การจัดการความเสี่ยงด้านไฟฟ้า: ปรับปรุงสัญญา SPA โดยกำหนดให้การขอหนังสือรับรองสิทธิผ่านที่ดินและการอนุมัติ PPA สำหรับสายส่ง 115 kV เป็นเงื่อนไขบังคับก่อน (CP) พร้อมทั้งกันเงินซื้อขายจำนวน 15% ไว้ในบัญชี Escrow Account โดยจะจ่ายออกเมื่อการก่อสร้างสถานีย่อยสำเร็จและเริ่มรับจ่ายไฟได้จริง

Checklist 10 จุดตรวจสถานะความเสี่ยงโครงการ Hyperscale Data Center

• บัตรส่งเสริมการลงทุน BOI: ตรวจสอบประเภทกิจการที่ระบุในบัตรส่งเสริม สถานะความสมบูรณ์ และเงื่อนไขเงินลงทุน (CapEx)
• กรรมสิทธิ์ที่ดิน BOI มาตรา 27: ตรวจสอบอนุมัติการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของต่างด้าวและภาระติดพันในโฉนด
• สัญญาเช่าที่ดิน (ถ้ามี): ตรวจสอบการจดทะเบียนเช่า 30 ถึง 50 ปี และสิทธิการเปลี่ยนมือ/นำไปจำนอง
• สัญญาซื้อขายไฟฟ้า (PPA): ตรวจสอบการอนุมัติกำลังไฟฟ้า (MW Capacity) กับ กฟน./กฟภ.
• สถานีย่อย Dual-Feed 115 kV: ตรวจสอบแบบวิศวกรรมการเชื่อมต่อสายส่งและการขอสิทธิผ่านที่ดิน (Wayleave)
• กฎหมายผังเมือง: ตรวจสอบข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวงผังเมืองรวมประจำจังหวัด
• รายงาน EIA / สิ่งแวดล้อม: ตรวจสอบภาระหน้าที่ในการจัดทำรายงาน EIA และใบอนุญาตเกี่ยวกับการใช้น้ำ/ระบายน้ำ
• ใบอนุญาตควบคุมอาคาร: ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างหรือหลักฐานการแจ้งตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 และมาตรา 39 ทวิ ใบรับรองตามมาตรา 32 และรายงานการตรวจสอบสภาพอาคารตามมาตรา 32 ทวิ (รหัสแบบ อ.1 [ต้องยืนยันแหล่งที่มา])
• การรับรองมาตรฐาน Tier III/IV: ตรวจสอบใบรับรอง Design และ Facility Construction จาก Uptime Institute / TIA-942
• การคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลและความมั่นคงปลอดภัยไซเบอร์: ตรวจสอบข้อตกลงการประมวลผลข้อมูล (DPA) และตรวจว่าการส่งหรือโอนข้อมูลส่วนบุคคลไปต่างประเทศเข้าเงื่อนไขของ พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 มาตรา 28 หรือข้อยกเว้นตามมาตรา 29 และตรวจว่าผู้ประกอบการถูกกำหนดเป็นหน่วยงานโครงสร้างพื้นฐานสำคัญทางสารสนเทศตามมาตรา 49 แห่ง พ.ร.บ.การรักษาความมั่นคงปลอดภัยไซเบอร์ พ.ศ. 2562 หรือไม่ และหากถูกกำหนด ได้ปฏิบัติตามหน้าที่ประเมินความเสี่ยงและตรวจสอบประจำปี (มาตรา 54) และรายงานเหตุภัยคุกคามทางไซเบอร์ที่มีนัยสำคัญ (มาตรา 57) หรือไม่

คำถามที่พบบ่อย Frequently Asked Questions